前言：想要写出一篇令人眼前一亮的文章吗？我们特意为您整理了5篇购房定金合同范文，相信会为您的写作带来帮助，发现更多的写作思路和灵感。
购房定金合同范文第1篇
住所：_________________________________________ 邮编：______________
法定代表人：________________________ 联系电话：___________________
委托代理机构：_____________________________________________
住所：______________________________________ 邮编 ： ______________
法定代表人：___________________ 联系电话： ______________________
乙方 ( 预购方 )：_____________________________________________________
住所 ：__________________________________________ 邮编 ：_____________
证件名称：______________ 证号：______________ 联系电话 ：______________
甲、乙双方遵循自愿、公平和诚实信用的原则、经协商一致，就乙方向甲方预订《 _____________ 》商品房事宜，订立本合同。
第一条 乙方预订____________________ 《____________》____________ 幢 ____________ 层____________ 室(以下简称该房屋)。甲方已领取该房屋房地产权证 (证书号：________________ )，并经_____________ 测绘机构实测 ，该房屋建筑面积为 ___________ 平方米。该房屋定于 _______ 年 _______ 月 _______日交付。
〖第一┆kt250.com整理该文章，版权归原作者、原出处所有。〗
第二条乙方预订的该房屋每平方米建筑面积买卖单价为人民币______________________________ 元，乙方预订的该房屋总房价为人民币 ______________________________ 元，乙方采取________________ 方式。
第三条 乙方同意签订本合同时，支付定金人民币__________________ 元，作为甲、乙方双方当事人订立商品房出售合同的担保，签订商品房出售合同后，乙方支付的定金转为房价款。
第四条 甲、乙双方商定，预订期为 ______天，乙方于______ 年______月______ 日前到 ___________________________________________ 与甲方签订《上海市商品房出售合同》。
第五条 甲方同意将发布或提供的广告、售楼书、样品所标明的房屋平面布局、结构、建筑质量、装饰标准及附属设施、配套设施等状况作为商品房出售合同的附件。
第六条 在本合同的第四条约定的预订期限内，除本合同第七条、第八条约定的情形外，甲方拒绝签订商品房出售合同的，双倍返还已收取的定金;乙方拒绝签订商品房出售合同的，无权要求甲方返还已收取的定金。
第七条 有下列情况之一，乙方拒绝签订商品房出售合同的，甲方应全额返还乙方已支付的定金。
1、甲乙双方在签订商品房出售合同时，因面积误差处理、房屋交付、房屋质量、违约责任、争议解决方式等条款，存在分歧，不能协商一致;
2、 甲乙双方签订本合同后、签订商品房出售合同前，由司法机关、行政机关依法限制该房屋房地产权利的。
第八条 有下列情况之一，乙方拒绝签订商品房出售合同的，甲方应双倍返还乙方已支付的定金：
1、 甲方未遵守本合同第二条、第五条约定的;
2、甲方未告知乙方在签订本合同前该房屋已存在的抵押、预租、查封等事实的。
第九条 本协议一式 份，甲乙双方各持 份，
_____________________________ 、___________________________各执一份。
购房定金合同范文第2篇
表达二手房购房定金合同
甲方(卖方)：________ 身份证号码：________________
乙方(买方)：________ 身份证号码：________________
根据《中华人民共和国经济合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》以及其他2024法律、法规之规定，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的这一基础上，乙方向甲方购买房产而签订本合同，以望共同信守执行。
第一条：房屋基本情况
甲方房屋(以下简称该房屋)位于________市________区,该房屋的所有人为 ,建筑面积为________平方米(详见土地房屋权证第________号)。
第二条：上述房屋的交易价格
经甲、乙双方协商一致，该房屋总售价为￥________元，总金额大写：________，小写：￥________元。本合同签订之日，乙方向甲方支付人民币________元整，作为购房定金。
第三条：付款时间与方式
甲、乙双方同意以一次性付款方式付款，并约定在房地产交易中心缴交税费当日支付首付款(含定金)人民币________元整给甲方，剩余房款人民币________元整于产权交割完毕当日付给甲方。
第四条：交付期限及违约责任
1.甲方应于收到乙方全额房款之日将交易的房产全部交付给乙方使用，并应在交房当日将物业费，水电费，取暖费，网费，燃气费等结清(出示相关收据)。
2.乙方逾期未付款的违约责任：乙方须在规定日期内付清房款，逾期未付清房款，甲方有权终止合同，由此造成的损失，甲方不予承担，乙方所交定金，抵作甲方损失。
3.甲方逾期未交房的违约责任：甲方须协助乙方办理相关手续并在交期限内交房给乙方，逾期未交房或乙方发现建筑不合格，甲方须在3日内支付乙方所付定金的双倍作为赔偿，同时乙方有权选择继续购房或终止合同，其中如乙方选择终止合同，甲方须在3日内将乙方所付定金的双倍及已付款一次性退还给乙方。
第五条：税费承担
经双方协商，交易税费由 方承担，代办产权手续费由方承担。
第六条：甲方必须保证上述房屋权属清楚，没有产权纠纷或债务纠纷，若有纠纷情况，甲方均在交易前办妥，交易后如有上述未清事项，由甲方承担全部责任。
第七条：本合同一式四份，甲方产权人一份，甲方公证人一份，乙方一份，乙方公证人一份。 第八条;发生争议的解决方式
本合同未尽事宜，甲、乙双方可另行约定，其补充约定经双方签章与本合同同具法律效力。
甲方(卖方)签章：________________ 乙方(买方)签章：________________
甲方公证人签章：________________ 乙方公证人签章: ________________
其他相关证明人签章：________________
签订日期：______年____月____日
二手房购房定金合同参考
甲方:
乙方:
1.甲方的房屋座落在闵行区碧江路X弄X号X室,建筑面积X平方米。
2.甲乙双方协商一致同意上述房地产转让价格为￥460000元(大写:人民币肆拾陆万元正)。
3.双方约定房屋定金数额为￥10000元正(大写:人民币壹万元正)于定金协议签定当天支付,定金支付后本协议生效。
4.甲方在收到定金后在双方签定房屋买卖合同前将房屋出售给他人,视为甲方违约,双倍返还定金。
5.乙方必须在定金支付后X天内于X日前签定房屋买卖合同,同时支付首期房款￥X 元(大写:人民币 X )第二期房款为X元(大写:人民币 X )于X 前支付余款为按揭贷款方式支付,并在买卖合同签定后一周内开始办理,一月内办理完毕。超出时间视为乙方违约,定金不退还。
6.维修基金由乙方付给甲方,具体数额看维修基金发票。
7.乙方的按揭贷款由乙方自行办理,但甲方必须协助。
8.如有未尽事宜,可双方协商解决。
甲方: 乙方:
地址: 地址:
身份证号码: 身份证号码:
表达二手房购房定金合同
甲方：
乙方 ：
甲、乙双方遵循自愿、公平和诚实信用的原则、经协商一致，就乙方向甲方购买房屋事宜，订立本合同。
第一条：乙方购买的房屋位于**市**区***，(以下简称该房屋)。甲方已取得该房屋的房屋所有权证(编号：** )，该房屋建筑面积为：**平方米，产权人：**。
第二条：双方一致同意该房屋成交价格为人民币 元.此房价为净价,税费由乙方承担,房屋内保留设施设备清单如下:
第三条：乙方同意签订本合同时，向甲方支付人民币**万元的购房定金，作为甲、乙双方当事人订立该房屋买卖合同的担保，签订房屋买卖合同后，乙方支付的定金转为房价款.
第四条：甲方拒绝签订房屋买卖合同的，双倍返还已收取的定金;乙方拒绝签订房屋买卖合同的，无权要求甲方返还已收取的定金。
第五条： 甲方同意配合乙方提供办理银行贷款所需要的材料及手续.
第六条：甲方未告知乙方在签订本合同前该房屋已存在的出租、查封、共有权人不同意出售等事实的，乙方因此原因拒绝签订房屋买卖合同的，甲方应双倍返还乙方已支付的定金。甲方在乙方支付认购定金之日起至本认购书解除之日止，将该商品房另行出卖给第三方的，甲方应当向乙方双倍返还定金。
第七条：本协议一式叁份，甲乙丙各持一份，签字生效。
甲方：(签章) 乙方：(签章) 丙方：
购房定金合同范文第3篇
最高人民法院《2024审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第四条规定“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为商品房买卖合同的担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律2024定金的规定来处理;因不可归责于双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”此条规定为处理签订认购书后未签购房合同的情况下，定金如何处理提供了一个原则性的规定。如果出卖方的原因未能签订购房合同，则双倍返还定金。如买受人一方的原因未能签订购房合同，则所交之订金不能退还。如果是不能归咎于双方的原因，则定金应当退还买受人。
认购书(也叫订购书、预订书)从民法和合同法的理论来看，属于一种预约民事合同，它是相对于本约即商品房买卖合同而言的，是指当事人以将来订立商品房买卖合同作为约定的合同。违反预约合同，同样要承担违约责任。另一方有权请求法院强制其履行订立本约的义务，也可请求其承担违约责任。因此，如果认购书2024于定金的约定，当事人违约就应当依据定金条款承担责任。
但是，不能签订购房合同的原因在生活中总是很复杂，究竟应归咎于何方往往很难把握。为帮助大家理解，故现举数例说明如下：
案例一：2005年7月份某天，李某在观看广州市某房地产公司楼盘的推介项目时，相中了该楼盘的A栋301房，根据售楼小姐提供的资料说明显示，该楼盘套内面积115平方米，单价9000元每平米。如当时签订认购，可享受九五折优惠。李某当即签订了认购书并于第二日交纳了定金叁万元。认购书中约定：“……签订本认购书后十五日内双方签订商品房买卖合同，如乙方不签订的，定金不予退还。”在交付定金后第8天，李某依约来到该房地产公司的营业点签约，售楼小姐接待了他，当李某接过房地产公司提供的商品房买卖合同文本时，发现在文本中增加了几项补充约定的条款，均是减轻或者免除房地产公司违约责任的条款，而且将房屋交付条件自行设定为“竣工以后，接到入住通知后15日内必须入住”，将产权登记时间约定为交房后720天内。李某认为，这些都是霸王条款。而且在认购书中没有列明，售楼小姐当时也未说明。故拒绝签约，要求退还定金。房地产公司认为是李某单方面不签约，没有订立购房合同的诚意，无权要求返还定金。经协商不成，李某诉至法院。法院经审理认为：签订认购书后，双方因买卖合同条款未能协商一致，属于因不可归责于双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。依据最高人民法院《2024审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第四条，判决房地产公司将定金返还给李某。
案例二：2005年6月4日，王某与某房地产公司签订了一项认购书，约定购买房地产公司某楼盘的B栋一房。签约后，王某依约交付了定金叁万元。但是，房地产公司却在认购书生效后将此房又另售给其他人。王某知道后，要求与房地产公司双倍返还定金。房地产公司认为，认购书不是正式合同，只同意原额返还定金，不同意双倍返还。经协商不成，王某诉至法庭，法院经审理认为：王某与房地产公司签订的认购书合法有效，现因房地产公司另售他人的原因导致不能签订房地产买卖合同，房地产公司应承担违约责任。故判决房地产公司向王某双倍返还定金。
案例三：2006年4月，张某与某房地产公司签订认购书，认购该公司开发的位于某处的房产，并按照约定交付了定金。按照约定，双方应当在七日内签订购房合同，但是，张某因公司委派出差到另一城市，因工作较忙，也一直未与房地产公司联系。十五日后，当张某找到房地产公司要求签约时，遭拒绝，要求退还定金，也遭拒绝。张某认为，双方未签正式购房合同，房地产公司无偿取得定金，属不当得利。故诉至法院，请求返还。法院经审理认为：张某与房地产公司签订的认购书合法有效，现张某自身的原因导致不能签订房地产买卖合同，张某应承担违约责任，无权要求返还定金。结果，张某败诉。
购房定金合同范文第4篇
购房者与开发商签订了一份认购协议书，该协议书约定了房屋面积、价格等合同内容。购房者以定金的形式缴付了一部分款项,并约定七日后双方签订正式预售合同，逾期则视为购房者违约，开发商有权没收定金。七日后，双方在签订正式合同时，购房者发现开发商的小区规划与签订认购书时知晓的情况不一致，经协商不能最终达成购房协议，购房者要求开发商退还已缴付的定金，但开发商认为是购房者不履行购买义务，而拒绝退还定金。
分析本案有两种不同观点，一种观点认为开发商不应返还定金，因为这是由定金的性质决定的。定金分为五类，一类是立约定金，它指为保证正式订立合同而交付的定金。二类是成约定金，它指以交付定金为合同的成立要件，定金交付，合同才成立;若不交付则合同不能成立。三类是证约定金，此种定金是证明合同成立的证据，即定金的交付则证明合同成立。四类是违约定金，是指交付定金后，交付定金的一方如不履行合同，则收受定金的一方有权没收其定金而不予返还;而收受定金的一方不履行合同时应当双倍返还定金。五类是解约定金，这种定金为当事人一方保留解除合同权利的代价。即交付定金的一方得以丧失定金为代价而解除合同;收受定金的一方亦得以双倍返还定金为代价而解除合同。在本案中，购房人交付的定金属于立约定金，其法律效果是保证双方订立合同。根据《担保法》司法解释第一百一十五条2024立约定金的规定，当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金;收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。故本案中购房人拒绝订立合同，则无权要求返还定金。
第二种观点认为开发商应当返还定金，因为定金罚则的适用需要具备条件，在不具备条件的前提下，应当返还定金。即前提条件为必须双方存在过错。在我国司法实践中多理解为，当事人不履行合同，条件即具备。而其它各国民法规定，只有在不履行合同方有过错时，才适用定金罚则。当事人双方非因其过错导致合同不能履行的，不适用定金罚则。如《德国民法典》第338条第1款规定，“因可归责于付定金的当事人的事由致其负担的给付不能时或者契约因付定金人的过失而撤销时，受定金人有权保留定金。”我国台湾现行民法第249条第4款规定，“契约因不可归责于双方当事人之事由，致不能履行时，定金应返还之”。为了适应各国及社会发展趋势，我国《审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。故认为，在本案中，认购协议书中约定的是双方应于七日后协商签订合同。其核心内容是购房者前往开发商处与开发商协商合同的具体事宜。由于在协商过程中，存在分歧，达不成协议，并非任何一方的过错，故不应适用定金罚则。
笔者认为第一种观点忽略了立约定金适用的前提条件，并非不签订合同就违反了定金罚则。在双方无过错的情况下，可以不适用定金罚则。第二种观点忽略了开发商的过错。故不赞成上述两种观点。笔者也主张开发商应当返还定金，其原因是购房者在签订认购协议书时已了解到相应的小区规划设施，而在签订正式预售房合同时，开发商对此却不予认可。购房者是基于信任开发商所述的具体情况才愿意缴纳定金，购买开发商的房屋。但由于开发商缺乏最基本的诚信，将小区规划任意更改，从而导致购房者不愿意购房。根据《民法通则》中的诚实信用原则，由于开发商的不诚信，违反了民事行为中的帝王原则即诚实信用，应承担缔约过失责任，应当返还购房人的定金。又根据《审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。如果开发商不按照相应的说明履行义务，则存在对购房者的欺诈。按照《合同法》的规定，欺诈行为是一种可以撤销的行为，故购房者完全可以基于欺诈而要求撤销定金合同，开发商应当返还定金。
二、定金条款在房屋买卖合同中存在缺陷的原因
由于房屋都是期房，在我国现阶段，又是卖方市场，因此，买受人在并未完全了解房屋及周边配套设施的情况下，就急于签订合同并交付定金。合同中的格式条款定金的约定，很容易造成购房人自身权益损失。比如，签订合同后，由于按揭款不能办下来，解除合同的后果就有可能是丧失定金。或者由于补充协议不能达成，开发商就以买受人的原因而不退还定金。因此，在房屋买卖合同中开发商惯以格式条款的形式约束购房人。根据合同法2024格式条款的规定，格式条款一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务。而开发商的一些不诚信行为导致格式条款并未恪守诚实信用及公平原则。故定金条款在房屋买卖合同中存在缺陷的原因主要表现在以下几个方面：
第一，开发商的不诚信。现在房屋还处于卖方市场的环境下，购房人往往看到开发商的广告就迫不急待地下定金。但是购房人缺乏对楼盘的了解，最多只能通过开发商沙盘模型、置业顾问的介绍来进一步了解楼盘。并且开发商还会在不起眼的地方附加注明“以规划为准”。当购房人定下房屋后，发现与开发商宣传的不一致不愿意再签订合同时，开发商会引用“以规划为准”作为借口，不会返还购房人定金。实际上一开初开发商就是做的一种虚假广告，骗取购房人的眼球，引购房人进入圈套。在预售合同中出现不利于购房人的条款，而在购房人缴付定金时，购房人一般是不了解合同的具体内容的。在民法通则中，总则第四条明确规定“民事活动应当遵循诚实信用”的原则。在合同法第六条也规定了“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”。诚实信用在民法领域是帝王原则，是为了维护当事人的合法权益，是不能动摇的。因此，开发商在购房合同中对定金制定的目的只为了限制购房人，完全违背了民法的帝王原则，在这种环境下订立的定金条款显然不能起到定金的作用。
第二，没有健全的资金监管体系。开发商在房屋还未开工的时候就以卖号的形式获取一部分资金。这种买号有叫认购金的，也有叫定金的。获取的资金由开发商自由支配。这部分资金如果用于开发房产还是情有可原的，如果用于其他用途，就不能保证所买的房号能够变成房屋。前一种，购房人在不愿意签正式合同时，应当如数返还，后一种如果非因购房者的原因造成不能签订合同，开发商应当双倍返还定金。但如果开发商将这部分资金另作他用，根本无力返还购房者认购金或者定金，从而造成购房者利益受损。因此，在开发商的预售收入全都自由支配，使预售款收入与开发商自有资金帐户混为一体时，而没有相应的监管部门进行监管，这样就导致开发商只要有地而无须资金就可以空手套白狼，最终导致严重损害购房人的利益。
第三，购房人缺乏相关的购房知识。作为购房者，没有专业的房产知识，认为广告或者沙盘模型就是开发商的承诺，而未注意开发商的附加注明“以规划为准”这样的用语。在签订认购合同或者预售合同时，对开发商的格式条款、霸王条款又不引起足够重视，待产生纠纷时，才意识到合法权益受到剥夺。
三、完善商品房买卖合同中定金条款的对策
定金的各种效力与作用说明定金在当今的社会生活中处于不可或缺的地位，但是在有些方面也有不足之处，尤其在大宗商品房屋买卖中的缺陷。现针对不足之处提出以下建议：
第一，加快开发商的诚信制度建设。开发商应恪守诚实信用原则，将真实信息披露给购房人。包括小区周边规划及小区配套设施，房屋基本情况等。购房合同中应明确如下内容：签订正式合同的期限、付款地点、签约地点等;有定金条款的，应约定定金在不同情况下发生何种效力。比如立约定金的效力是合同成立的条件，当合同不成立时，将按照《担保法》的2024规定处理;付款方式中包括一次付款、分期付款、按揭付款等;买卖双方权利与义务，一般而言卖方的义务应包括：保留双方约定的商品房不得再向第三人出售;按照认购书约定的主要条件为主要内容订立正式买卖合同;在约定的期限内洽谈订立买卖合同;在双方不能就此主要条款达成一致时，按照法律的规定或交易惯例或公平原则确定主要条款之外的条款。明确违约条款，即买卖双方如不能依合同约定实际履行时应承担何种责任。另外，加快开发商的诚信制度建设，购房者投诉多、不守信的开发商由相应的主管机关建立“黑名单”，使其信誉度彰显于世，购房者根据开发商的诚信度决定购房。
购房定金合同范文第5篇
关键词：商品房认购书；商品房预售合同；商品房买卖合同
1商品房买卖中的合同
1.1商品房认购书的基本内容
1.1.1商品房认购书的概念在商品房买卖过程当中，开发商一般先与购房者签订认购书，作为买卖合同签署前双方行使权利承担义务的书面凭证。商品房买卖认购书，是指房屋买卖双方在订立正式的房屋买卖合同前所签订的文书，约定将来订立正式的房屋买卖合同的合同。[1]签售的目的在于对双方交易房屋2024事宜进行初步的确认，买受方往往以一定数额的定金作为协议的担保。商品房买卖认购书在实践中称谓不一，如认购意向书、购房订购单、购房预订单、订购房屋协议等。
1.1.2商品房认购书的特征商品房买卖认购书的内容一般包括：双方当事人基本情况；房屋基本情况（含位置、面积等）；价款计算；订立正式购房合同的时限约定。认购书是买卖双方就签订商品房预售合同相关事宜进行的约定，不是对商品房买卖结果进行直接确认。商品房认购书的订立相对比较简单，一般是购房者与开发商采用合同书形式订立合同，该合同自双方当事人签字或盖章时合同成立。当事人签约的目的在于为将来订立正式房屋买卖合同作约定。
1.1.3商品房认购书的法律规定最高人民法院《2024审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律2024定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”[2]该条规定承认了商品房买卖认购书的效力，规定了定金条款的适用，即接受定金一方违约，双倍返还定金；支付定金一方违约无权返还定金。但若是发生不可归责于双方当事人的事由导致合同未能订立，接受定金的一方要返还定金。
1.2商品房预售合同
1.2.1商品房预售合同含义商品房预售合同，是商品房买卖合同的一种类型。商品房预售合同是指：房地产开发企业将尚未建成的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。[3]
1.2.2商品房预售合同特征商品房预售合同是远期买卖合同，其标的物为非现实存在的物，而是将来的物，商品房预售中出卖的标的物为在建房屋，很多甚至为未建房屋。如果对预售交易行为放任自流，买受人（预购人）承受的风险将大大高于现房买卖的风险，并极易引发房地产交易中过度投机、欺诈等违法行为。
1.2.3商品房预售合同的法律规定在我国，商品房预售是被许可的，但对商品房预售行为进行了特别规制进行较强的国家干预。规定了专门的《商品房预售管理办法》，还在《城市房地产管理法》规定：商品房预售，应当符合下列条件：“（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。商品房预售人应当按照国家2024规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售所得款项，必须用于2024的工程建设。”[4]
1.3商品房买卖合同
1.3.1商品房买卖合同《商品房买卖合同纠纷解释》规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”[5]商品房买卖合同包括商品房现售合同。商品房现售合同是指：房地产开发企业将已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
1.3.2商品房买卖合同的法律规定买卖合同属于《合同法》中规定的一类，所以商品房买卖合同适用我国的《合同法》；另外，由于对房屋进行交易是买受人一项特别大的家庭开支，该类合同大量存在且很复杂，在我国该类合同仅适用《合同法》还不足以对买受人做到很完善和充分的保障，所以，除过《合同法》还有其它的法律法规和司法解释进行补充，如《城市房地产管理法》、《2024审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等。
2商品房买卖中的合同之间的关系
2.1商品房买卖中合同的相同之处商品房买卖中的合同都是民事合同，是买卖合同的一种，以不动产为标的物，都是要式法律行为，双方当事人的权利义务是对等的，各方都以履行一定的给付义务而取得利益，都是双务，有偿合同。买受人支付一定的对价取得一定的权利，卖方获得定金或房款，自己的权利受到限制，合同中买受人处于弱势地位；国家对这些合同都进行干预。出售方在签订这些合同必须具备《企业法人营业执照》和《房地产开发企业资质证书》、《土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程开工许可证》、《商品房预售许可证》等证书。
2.2商品房买卖中合同的区别
2.2.1合同签订的阶段不同商品房认购书是商品房预售人与买受人签订正式商品房买卖合同之前，为了对交易房屋的2024事宜进行确认而签订的，它先于商品房预售合同成立。这之后签订正式的房屋买卖合同，即签订商品房预售合同或者商品房现售合同。
2.2.2出卖方所具有的条件不同商品房出售方在买受方签定认购书必须具备时前面所提及的各种证书；商品房买卖合同其中的商品房预售合同出卖方还必须提供预售的商品房计算和确定施工进度及竣工交付日期说明；而商品房现售合同出卖方必须具备的条件：“五证”、“二书”、“一表”。“五证”是指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》（建设工程开工证）、《商品房所有权证》；二书"是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。“一表”是指《竣工验收备案表》。“两书”可以作为商品房买卖合同的补充约定，并且是房地产开发企业在商品房交付使用时，向购房人提供的对商品住宅承担质量责任的法律文件和保证文件。
2.2.3合同的内容不同商品房认购书不同于房屋预售、买卖合同，其本身没有详尽的条款，仅仅是确定买卖双方的意向。一般包括以下内容：①认购物业的名称；②房价，包括户型、面积、单位价格（币种）、总价等；③付款方式，包括一次性付款、分期付款、按揭付款；④认购条件，包括认购书注意事项、定金、签订正式条约的时间、付款地点、账户、签约地点等。商品房买卖合同分为商品房预售合同和商品房现售合同。而房屋预售和现售买卖合同则必须要具备详尽的条款，国家法律对此有明确的规定。
2.2.4合同的法定形式不同法律规定商品房买卖双方签订认购书时不需要到国家2024机关登记，双方只要签字就可生效；但是，如果双方签订的是商品房预售合同，则可以进行预售登记，以保护买受人的优先购买权；如果双方签订的是现房销售合同，买卖双方必须到房屋所在地房管机关办理产权过户登记手续，即使房屋已实际交付也不行。
2.2.5法律后果不同认购书是买卖双方就签订商品房预售合同相关事宜进行的约定，不是对商品房买卖结果进行直接确认，所以不属于商品房预售合同。如果双方当事人在签订正式的房地产买卖合同前订立《认购书》，确系双方真实意思表示，权利义务内容不违反现行法律、法规的，该《认购书》对双方均有法律约束力。认购书是独立存在的合同，其成立和生效不依赖于正式的商品房预售合同。认购书双方当事人的义务是尽最大诚信进行谈判磋商以缔结正式合同，因此只要当时人如期来洽谈，并将认购书约定的条款作为正式商品房合同的条款，并且没有恶意不签订购房合同，就认为已经诚信履行了认购书的义务。
当事人签订的商品房预售合同属于商品房买卖合同的一种，但签订了合同并不必然取得房屋所有权，为了保护买受方的权利，我国《物权法》规定了商品房预售合同登记。[6]根据这一规定，购房者签订商品房预售合同后，假如未办理登记备案手续，开发商又将该套房屋预售给第三人，而第三人的预售合同办理了登记备案手续的话，则第三人将依法取得该套房屋的所有权。虽然第一个购房者买卖合同在先，但因未办理登记手续，所以无法取得房屋所有权，要获得救济则只能追究卖方的违约责任。
3签订合同时的风险防范
3.1签合同时要注意的共同事项
3.1.1审查卖方的资质证书房屋认购方或者买受方在签订合同时一定要审查卖方的资质证书，以确定卖方有出售房屋的资格。
3.1.2将卖方宣传的优惠尽量写入合同卖方为了促销房屋会使出浑身解数进行宣传，如“优惠价格”、“小区配套完善”、“超大楼间距”、“60%绿化率”等口号，但可能最终难以实现。购房者应当为防止口说无凭或者对方无法兑现要求将这些内容都明确写入所签订的合同中，并明确约定一旦这些约定无法实现的后果。
3.2不同合同的风险防范
3.2.1防止被商品房认购书套牢的防范①交钱之前请多考虑。为了最大限度保护自己的利益，建议您在把钱款交出去的时候一定要“三思”。而且在定金交付之前，《商品房认购书》中的定金条款并不生效，因此如果您在已经签订了《商品房认购书》之后，但是尚未交付钱款之前改变主意，《商品房认购书》又没有约定其他惩罚性条款的情况下，您还可以选择及时抽身，这个时候开发商或销售公司无权要求或您支付钱款。②签订商品房认购书并非必经程序。虽然很多楼盘都要求购房者签订《商品房认购书》，但从法律上讲，签订《商品房认购书》并不是房屋买卖的必经程序，购房者可以争取直接与开发商就《商品房买卖合同》及合同全部附件（包括补充协议）等内容进行协商，双方达成一致意见后直接签订《商品房买卖合同》。③约定《商品房认购书》“退出”条款。由于签订《商品房认购书》时，楼盘的一些细节尚未明确，《商品房买卖合同》的很多条款都没有明确，很多不确定性因素都可能导致难以签订《商品房买卖合同》，例如申请贷款不被批准等，因此必须约定“退出”条款，以保证在自己没有过错的时候能够随时“退出”。具体条款可以这样拟定：如果购房者与开发商因商品房买卖合同或者补充协议的具体条款存在分歧，不能达成一致意见的，或者由于购房者其他合理原因致使购房者不能购买认购房屋的，购房者有权放弃认购房屋，开发商应在收到购房者发出的书面通知之后的几日内将购房者所交认购金或定金全部返还。④尽量不交定金，避免“没收”条款。尤其是如果您还没有下定最后的决心要买这套房子的话，一定不要交“定金”，可以交订金、预付款、预订款、诚意金、担保金、保证金、订约金、押金等。一定要注意房地产开发商在“定金”和“订金”上玩的花样，故意把“定金”写成“订金”。“定金”是指当事人以定金形式担保债务未履行时，对违约方在定金方面的处罚，若收取定金方毁约，应双倍返还定金。“订金”则属于预付款性质，它不起担保作用。为了更容易“抽身退出”，尽量不要交“定金”。尽管没有约定收取定金，如果《商品房认购书》中约定一旦您不签订“所收预付款将不予返还”，这种“没收”条款依然会导致您无法拿回自己所交的钱款。通常，在《认购书》中有这样的约定，在签署《认购书》后若干时间内签署正式预（出）售合同，逾期则视为购房者违约，房地产开发商有权没收定金。但由于认购书缺少房屋买卖合同的必要条款，从而造成购房者在这段时间发现问题时，面临签约后的风险和终止签约丧失定金的两难局面。因此双方要在协议中明确什么情况下客户有权要求终止协议，索回定金。⑤抓住对方违约要求返还款项。一旦开发商或销售公司出现违约，一定要抓住机会，要求开发商或销售公司解除《商品房认购书》，并全额退还已经收取的款项，如果是定金，还可以要求双倍返还。为了能够顺利抓住开发商或销售公司的违约行为，需要您在《商品房认购书》中详细约定开发商或销售公司收取“定金”或“预付款的目的，并把销售人员的承诺写人，这样一旦出现违反约定的情况，您才能够底气十足地要求对方返还款项。
3.2.2签订商品房预售合同的风险防范①审查是否具备预售资格，即审查是否具备“五证”。除具备之前论述的“四证”外，还应当具备《商品房预售许可证》。房地产开发商只有具备这“五证”，才可以进行公开销售，签订商品房预售合同。《商品房预售许可证》是在具备了其他四证的基础上予以核发的，是开发商具备预售资格的最后条件。有些开发商就可能会进行违法操作，在未取得《商品房预售许可证》的情况下与购房者签订商品房预售合同，将有可能导致购房合同无效。对该证的审查是预防购房风险的关键环节之一。②对开发商“一房二卖”行为的风险防范。由于在预售商品房合同签订后到房屋交付使用要经过很长一段时间，如果房地产价格暴涨，开发商就可能在利益的驱使下，将已经出售的预售商品房再次售于第三人。为防范此风险，购房者可以在合同中与开发商约定向登记机关申请预告登记。根据《物权法》规定：预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。[7]
3.2.3现房买卖合同履行中的风险防范现房买卖合同和预售商品房买卖合同的不同之处是一个是现房一个是期房，所以，买卖现房合同时不仅应注意预售商品房的防范注意事项，还应当注意其他的一些事项：①对《建设工程竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》进行审查，如果不具备，说明房屋不具备交付条件，购房者有权拒绝开发商的交付行为。如果具备上述三个文件，就要与开发商对房屋进行共同验收。如果发现问题存在应暂时不接收。如果问题不严重，可与开发商进行协商由其维修，但是应当让开发商进行书面确认质量问题的存在，并承诺维修期间及补偿办法。如果问题比较严重，则应根据法律规定或合同约定及时维权。②产权办理过程中的风险防范。购房者获得产权证是其订立合同的主要目的，与之相对应，交付房屋后开发商的义务并没有履行完毕，根据《商品房销售管理办法》的规定，开发商应当在房屋交付使用之日起60日内完成房屋初始登记。初始登记完成之后，由购房者自行完成分户登记，此阶段开发商还应到尽协助义务。[8]由于购房者对办理产权事宜并不熟悉，最好在合同中约定由开发商全程办证，这样可以防止因产权证的原因而影响按揭贷款的办理。
参考文献：
[1]yezhu.info/shangpinfangrengoushu2/.
[2][5]《最高人民法院2024审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第一条.
[3][8]《商品房销售管理办法》第三条、第34条.