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购房贷款合同范文第1篇
合同编号：____________
贷款人(抵押权人)____________ (以下简称为甲方)
住所地：____________
法定代表人：____________
借款人(抵押人)____________ (以下简称为乙方)
住所地：____________
法定代表人：____________
身份证地址：____________
有效证件(照)及号码：____________
居住地址：____________
第一条：总则
甲、乙双方于 年 月 日在 签订本合同，乙方愿以其合法拥有的房地产以不转移占有的方式抵押给甲方，作为借款的担保，并支付合同约定的利息和相关费用。经双方当事人协商一致，特订立本合同，以资遵照履行。
第二条：抵押房地产
座落(四至范围)____________
建筑面积：____________
房屋、土地用途：____________
房屋结构(类型)____________
抵押房地产评估价值：____________人民币 万元整
权证编号：____________
地号：____________
第三条：抵押房地产担保范围
借款本金、利息、综合费、违约金、损害赔偿金、诉讼费、财产保全费、律师服务费、评估费、拍卖费等处分抵押房地产的费用以及可能产生的甲方代垫费用和其他费用。本合同有约定具体数额的按照约定，没有约定的依照相关单位出据给甲方的收款发票额为准。
第四条：借款金额及借款期限
借款金额：人民币(大写金额) 万元整。
借款月利率： ，月综合费率： .在本合同执行期间，甲方以借款金额的____，按月收取综合服务费用，并一次性在应付乙方借款金额中先予扣除，扣除后的借款金额为人民币 (大写 )，即为借款的实付金额。乙方如在借款期间提前归还款，甲方不退还综合服务费。
借款期限：自 年 月 日至 年 月 日止。甲方依照双方约定的借款金额、综合服务费率、借款利率，扣收借款期限内综合服务费后向乙方支付借款金额，借款到期后归还借款本息。
借款期内及借款期限届满后5日内，经甲、乙双方协商同意可以展期，届时双方另行签署展期合同，展期合同上确定的借款终止日为本合同的借款终止日，本合同约定的事项在展期期间继续有效，如需重新办理房地产抵押登记的，乙方应按照甲方要求办理相关登记手续。展期时乙方应结清上期利息并支付续展期内综合服务费。
借款期满五日内，乙方不办理展期或归还借款本金及利息手续，甲方有权对该抵押物进行拍卖或做其他处置。
第五条：登记
本合同签订之日起5个工作日内，甲乙双方按照本市房地产登记管理权限至市或区(县)的房地产登记部门申请办理房地产抵押登记，申领《房地产其他权利证明》。
第六条：保险
抵押期间，乙方应为抵押房地产购买保险，保险费由乙方承担，保险单交由甲方保管，抵押期间，甲方为保险赔偿的第一受益人。保险赔偿不足支付本合同项下全部债务的，甲方有权按本合同规定行使抵押权及采取其他方法进行追索。第七条：抵押房地产的占管
抵押期间，乙方承诺对占管的抵押房地产妥善保管，负有维修、保养，保证完好无损的责任，有义务配合甲方的监督、检查。
第八条：抵押房地产的处分限制
抵押期间，未经甲方书面同意，乙方不得将抵押房地产转让、变卖、抵偿债务或以其他交易方式处置，也不得对抵押房地产作任何实质性结构改变，若由此造成甲方损失的，乙方应承担赔偿责任。
第九条：抵押房地产的租赁
抵押期间，乙方确须出租抵押房地产的，应事先征得甲方的书面同意，并将抵押的事实书面告知承租人，将租赁合同交甲方备案。同时，在与承租人签订的租赁合同中约定：出租人即本合同规定的乙方因未履行本合同而被甲方行使抵押权实现时，承租人应在甲方发出通知之日起10日内迁离该房地产，并将租赁合同交甲方备案，提交给甲方备案的内容须与房地产交易中心及工商行政管理机关登记备案的内容相一致，乙方和承租人及使用人不得改变合同内容，包括延长租赁期限和其他形式给他人使用，由此产生的一切后果由乙方和承租人及使用人共同承担。
第十条：乙方保证及承诺
乙方保证对抵押房地产享有合法的所有权、处分权、占有权。甲、乙双方在签署本合同时，抵押房地产上不存在任何形式的第三人抵押、借用、托管、查封、扣押、诉讼等，也不存在任何形式的权属争议或其他权利瑕疵。
乙方及抵押物共有人愿以其抵押物(房产全部权益)作为偿还本合同借贷条款项下的借款本金及其他相关费用的担保。
抵押物共有人同意将本合同抵押物进行抵押，并与借款人共同承担偿还借款的责任。当需要处置抵押物偿还所担保的债务时，愿意无条件地自找住房。
乙方承诺因自身及不可抗拒的原因导致抵押房地产灭失，因灭失所得赔偿金作为抵押财产。
借款期内，乙方必须缴纳2024部门对抵押房地产所征收的2024税费，并保障该房地产免受扣押或涉及其它法律诉讼。
本合同抵押房地产一旦发生无法归还借款本金及利息，乙方无条件、无偿向甲方提供合法有效的产权交易过户手续，房屋拍卖金额不足甲方本息及综合费用时，拍卖价不足部分由乙方无条件承担偿还责任。
乙方对本合同条款已充分理解并保证履行，并承诺对本合同各条款所规定的所有权利和义务作出的承诺保证不会以此为由行使抗辩权及诉讼权。
第十一条：房地产抵押物关系的终止
乙方还清借款本金、利息，并支付相应费用后，且已全部履行本合同各项条款，抵押合同即告终止。甲、乙双方共同(也可由乙方委托甲方)在抵押合同终止之日起10日内到房地产登记部门申请办理抵押登记注销手续。
第十二条：房地产抵押权的行使及实现
乙方违反第十条规定，隐瞒事实及提供虚假文书，第二居住地灭失、破产、死亡、征地拆迁等可能导致抵押权毁损或部分毁损的，或乙方行使抗辩权、抗诉权，本合同即提前终止，房地产抵押权提前实现。
借款期限或借款展期届满后5日内，乙方不履行债务或不能完全履行债务的，房地产抵押权即实现。甲方有权行使抵押权，处分抵押房地产。
本合同借款到期后，借款人(乙方)未按合同约定还本付息，借款人(乙方)自愿接受人民法院强制执行。
本合同经公证后成为具有强制执行的债权文书，若债务人不履行债务或不完全履行债务，债权人有权向有管辖权的人民法院申请强制执行。
本合同作为乙方不可撤消授权甲方将抵押房地产提交2024拍卖机构进行拍卖的文件依据，乙方对此放弃一切抗辩权。由于拍卖产生的一切费用由乙方承担，甲方有权在拍卖收入中直接予以扣除。
第十三条：拍卖
甲、乙双方约定，甲方行使抵押权委托拍卖机构将上述房地产公开拍卖，拍卖收入扣除拍卖费用、借款本息及相关费用后，剩余部分退还乙方，不足部分甲方有权向乙方追索。2024拍卖等手续乙方均委托甲方代为办理。
第十四条：费用
与抵押房地产2024的评估、保险、鉴定、登记、公证等费用由乙方承担。
第十五条：特别约定
乙方违反第四、七、八、九、十条规定及补充协议规定必须按借款金额的20%承担违约赔偿。逾期还款5天内按每日未还款总额的0.5%计算违约金，超过5天甲方可通过变卖、拍卖或向有管辖权的人民法院申请强制执行，变卖、拍卖或诉讼期、执行期直至债务完全清偿止的费用，按每日未还款总额的0.5%计算违约金。违约金因不同的违约行为依本合同约定可重复计算。
展期合同及补充协议为本合同某一条款的补充，是合同不可分割的一部分，与本合同同样具有法律效力。本合同约定的其他事项在补充协议中未改修的继续有效。
第十六条：通知条款
所有的通知事项应寄往本合同首页所列的居住地址。
若上述地址在境外的，自通知以挂号、快递方式发出的30日后，视为对方已收悉;若上述地址在境内的，自通知以上述方式发出的10日后，视为对方已收悉。
任何一方变更地址的，应按上述方式通知对方，并在收到对方确认函后，地址变更方才生效。
第十七条：争议解决
凡因履行本合同而产生任何争议，双方应友好协商解决，协商不成的，由本合同签订地所在地人民法院管辖，如遇非本合同条款规定而引发的争议，协商不成的，向本合同签订地人民法院提讼。
第十八条：法律适用
本合同未尽事宜，依《中华人民共和国担保法》、《城市房地产抵押管理办法》相关规定办理。
若今后新颁布或修改的相关法律、法规或司法解释与本合同的基本条款不一致的，双方应根据上述法律、法规或司法解释的规定共同对本合同作出相应修改。第十九条：提示条款
乙方已阅读本合同所有条款，因乙方要求，甲方已经就合同条款做了相应说明，乙方对本合同所有条款的含义及相应的法律后果已全部知晓，并予以充分、准确无误的理解。
第二十条：合同生效及份数
本合同经双方签章，并经公证处公证，按第五条约定办妥抵押登记之日起生效。
若抵押房地产为多人共同共有，所有共有人应在合同公证时，签署有效的相关文书。
本合同一式肆份，甲、乙双方各执一份，房地产登记部门、公证处各存档一份。
第二十一条：其他事项约定
本合同中的抵押部分内容作为办理抵押登记时按照房地产抵押登记部门要求签订的房地产抵押合同补充内容，与其具有同等法律效力。
贷款人(签字/盖章) 借款人(签字/盖章)
法定代表人：____________ 抵押共有人：____________
委托人：____________ 委托人：____________
电话：____________电话：____________
传真：____________ 传真：____________
购房贷款合同范文第2篇
购房人通过银行按揭所购买的房屋。
二、责任范围
由下面列明的原因引起的房屋物质损失和费用，保险公司负责赔偿：
1.火灾；2.爆炸；3.雷电；4.飓风、台风、龙卷风；5.风暴、暴雨、洪水；但不包括正常水位变化、海水倒灌及水库、运河、堤坝在正常水位线以下的排水和渗漏；6.冰雹；7.地崩、山崩；8.火山爆发；9.地面下沉，但不包括由于打桩、地下作业及挖掘作业引起的地面下陷下沉；10.空中运行物坠落以及外来的建筑物和其他固定物体倒塌；11.水箱、水管爆裂，但不包括由于锈蚀引起水箱、水管爆裂。
三、除外责任
本公司对下列名项不负责赔偿：
1.投保人、被保险人及其代表的故意行为或重大过失引起房屋的任何损失和费用；2.地震、海啸引起的损失和费用；3.贬值、丧失市场或使用价值等其他后果损失；4.战争、类似战争行为、敌对行为、武装活动、谋反、、罢工、暴动、民众骚乱引起的损失和费用；5.政府命令或任何公共当局的没收、征用、销毁和毁坏；6.核裂变、核武器、核材料、核辐射以及放射性污染引起的任何损失和费用；7.大气、土地、水污染及其他各种污染引起的任何损失和费用，但不包括由于保险单第二条责任范围列明的风险；8.本保险单明细表2024条款中规定的应由被保险人自行负担的免赔额；9.其他不属于本保险单第二条责任范围列明的风险引起的损失。
四、保险期限
与购房贷款期限相同。
五、保险金额
为所购房屋全部的实际价值。
六、赔偿处理
1.如果发生本保险责任范围内的损失，本公司可选择下列方式赔偿：（1）按受损财产的价值赔偿；（2）赔付受损财产基本恢复原状的修理、修复费用；（3）修理、恢复受损财产，使之达到与同类财产基本一致的状况。2.受损财产的赔偿损失按当时的市价计算。市价低于保险金额时，赔偿按市价计算；市价高于保险金额时，赔偿按保险金额与市价的比例计算。如本保险所载项目不止一项时，赔款按本规定逐项计算。3.保险项目发生损失后，如本公司按全部损失赔付，其残值应在赔款中扣除，本公司有权不接受被保险人对受损财产的委付。4.任何属于成对或成套的项目，若发生损失，本公司的赔偿责任不超过该受损项目在所属整对或整套基础上的保险金额中所占的比例。5.发生损失后，被保险人为减少损失而采取必要的措施后产生的合理费用，本公司予以赔偿，但本项费用以保险财产的保险金额为限。6.本公司赔偿损失后，由本公司出具批单将保险金额从损失发生之日起相应减少，并且不退还保险金额减少部分的保险费。如被保险人要求恢复至原保险金额，应按约定的保险费率加缴恢复部分从损失发生之日起至保险期限终止之日起按日比例计算的保险费。7.被保险人的索赔期限，从损失发生之日起，不得超过2年。
七、被保险人义务
被保险人及其代表应严格履行下列义务：
1.在投保时，被保险人及其代表应对投保申请书中列明的事项以及本公司提出的其他事项作出真实、详尽的说明或描述；2.被保险人投保时一次交清保险费；3.保险期限内，被保险人应采取一切合理的预防措施，包括认真考虑并付诸实施本公司代表提出的合理的防损建议，由此产生的一切费用，均由被保险人承担；4.在发生引起或可能引起本保险单项下索赔的损失时，被保险人及其代表应：（1）立即通知本公司，并在7天或经本公司书面同意延长的期限内以书面报告提供事故发生的经过、原因和损失程度；（2）采取一切必要措施防止损失的进一步扩大并将损失减少到最低程度；（3）在本公司的代表或检验师进行勘查之前，保留事故现场及2024实物证据；（4）根据本公司的要求提供作为索赔依据的所有证明文件、资料和单据。
八、特别约定在保险期限内，购房人还贷完毕，由贷款人出具证明，贷款人的保险权益丧失，保险人出具批单，保险人继续负责本保单项下的保险责任。
九、争议处理
被保险人与本公司之间的一切2024本保险的争议应通过友好协商解决。如果协商不成，按（）项办法解决：（1）向仲裁机关申请仲裁；（2）向法院提出诉讼。中国太平洋保险公司购房贷款借贷者人身保险条款
第一条合同构成
本保险合同（以下简称“本合同”）由保险单或其他保险凭证及所附条款、投保单、与本合同2024的投保文件、合法有效的声明、批注、附贴批单、其他书面协议构成。第二条投保范围
一、投保人：凡年满18周岁，具有完全民事行为能力的人，可为符合投保条件本人或其配偶、直系亲属向中国太平洋保险公司（以下简称“保险人”）投保本保险；凡开办购房贷款业务的金融机构也可作为投保人，为其购房贷款者投保本保险。非本人投保时必须经被保险人书面同意。
二、被保险人：凡年满在18周岁至55周岁，身体健康，能正常工作和劳动，具备购房贷款条件并向金融机构申请并获得购房贷款的个人，均可作为本保险的被保险人。第三条保险责任
被保险人在保险有效期内，因疾病、遭受意外伤害事故所致身故或高度残疾，无法继续偿还购房贷款，保险人于事故发生后的第一个贷款归还日，按照贷款合同约定，将被保险人在此时的贷款余额（含本息）一次付清（若经核保后实际确定的保险金额小于贷款金额，则按照实际保险金额与贷款金额的百分比偿还此时的贷款余款的本息），保险责任终止。对于被保险人按购房合同的规定，在事故发生前应缴的贷款部分，无论什么原因导致的迟缴或未缴的贷款部分，保险人对这部分贷款都不负偿还责任。第四条责任免除
因下列情形之一导致被保险人身故或高度残疾，以致无法继续偿还购房贷款，保险人不负保险金给付责任，同时终止保险合同。
一、投保人、受益人对被保险人故意杀害、伤害；
二、被保险人故意犯罪或拒捕、故意自伤；
三、被保险人服用、吸食或注射；
四、被保险人在本合同成立或复效之日起2年内自杀；
五、被保险人驾驶无照或法律禁止的机动交通工具及无有效驾照或酒后驾驶机动交通工具；
六、爱滋病或感染爱滋病毒期间所患疾病；
七、战争、军事行动、暴乱或其他武装叛乱；
八、核爆炸、核辐射或核污染及由此引起的疾病。
发生上述第四款情形时，保险人对投保人退还保险单的现金价值。发生上述其他情形，本合同终止。如投保人已交足2年以上保险费的，保险人将退还保险单的现金价值。第五条保险责任开始
保险人承担的保险责任自保险人同意承保并收取首期保险费的次日零时开始，保险人应签发保险单作为保险凭证，至贷款期满的24时或本合同约定的保险责任终止时止。第六条保险金额和保险费
一、本保险在合同成立时的最高保险金额以购房贷款余额为限，实际初始保险金额以保险人的核保结果确定，保险金额根据贷款情况逐年递减。
二、本保险的保险费因投保时的年龄及贷款期限而异，缴费方式为趸缴，费率详见附表。
第七条如实告知
本合同订立时，保险人可以就投保人、被保险人的2024情况提出书面询问，投保人、被保险人应当如实告知。
投保人、被保险人故意不履行如实告知义务，保险人有权解除本合同，并对于本合同解除前发生的保险事故，不负给付保险金的义务；足以影响保险人决定是否同意承保或提高保险费率的，保险人有权解除本合同，对保险事故的发生有严重影响的，保险人对于本合同解除前发生的保险事故，不负给付保险金的责任，但在扣除手续费后，退还保险费。自合同成立之日起逾两年的，退还保险单的现金价值。
第八条受益人
本保险的受益人为发放购房贷款的金融机构或购房贷款的担保方。
购房贷款合同范文第3篇
合同签订后，农行步步高分理处依约将崔静所借款760000元汇给了仑山湖公司。20__年5月仑山湖公司将座落于句容市边城镇仑山湖长滩E幢E17号房屋交付崔静。自20__年8月20日起止至20__年12月20日止崔静分17次共向农行还款242809.20元，但自20__年1月份起至20__年5月16日止，崔静已连续三期未依约偿还农行贷款计548149.99元。同年5月16日和6月5日，农行句容市支行两次向仑山湖公司发出“2024履行回购责任通知书”，要求对崔静购买的房屋进行回购。同年6月9日，仑山湖公司将崔静所欠贷款本息合计549601.27元偿还农行。
20__年4月13日，仑山湖公司与许慧签订商品房买卖合同1份，将已更名为金橘园17号的诉争房屡卖给许慧，总价款为298万元。
20__年8月18日，仑山湖公司分别以特快专递向陈东及崔静分别寄送了律师函及附件20__年5月23日之告知函、20__年6月5日之回购通知书和20__年6月9日还款凭证。律师函主要内容是：“20__年1月始，崔静归还贷款出现不良记录，20__年5月16日，农行要求仑山湖公司履行回购义务，为此，该公司于20__年5月23日向崔静发出书面告知函，告知该公司将履行回购义务；双方20__年1月3日签订的‘商品房买卖合同’解除。20__年6月5日，农行再次向公司发出《回购责任通知书》，20__年6月9日，该公司将崔静所欠贷款549601.27元归还给农行，回购了E17号房，解除了按揭。自合同解除后，崔静一直未来办理退款手续”；“为了结该公司与崔静所签订合同的遗留事宜，特致函如下：一、速来领取崔静已经支付的房款（首付款199019元，己支付的按揭贷款216398.73元）。二、承担江苏仑山湖发展有限公司回购房款549601.27元及自20__年6月10日至20__年8月10日E17号尚未出售期间造成的银行利息损失72201元”。陈东在收到上述函件后未向仑山湖公司提出异议。20__年12月5日，诉争房屋登记在许慧名下。20__年8月17日陈东与崔静离婚，约定诉争房屋之权利义务由陈东享有与承担。20__年8月5日，陈东向法院要求仑山湖公司赔偿违约损失160万元。
一、二审法院认为，20__年1月30日，陈东前妻崔静与仑山湖公司签订的商品房买卖合同以及20__年6月18日中国农业银行句容市步步高分理处、崔静、仑山湖公司签订的个人住房按揭合同，系各方当事人宾实意思表示，合法有效。各方当事人均应按合同全面履行各自的义务。20__年5月，仑山湖公司己将诉争房屋交付给崔静，履行了自己的义务。20__年9月仑山湖公司通知崔静办理房屋产权证，但崔静一直未办理房屋产权证，导致无法按合同约定办理抵押登记手续，崔静已构成违约。20__年1月起至20__年5月止，崔静又因连续三期未依约偿还农行贷款，该行为满足了按揭合同中约定的仑山湖公司“回购”房屋的条件。所谓“回购”是指开发商将自己出售给购房人的商品房予以购回的行为。回购责任实际上是承担保证责任的一种形式，是银行规避风险的一种方式，是附条件的解除原购房合同。本案因崔静的违约行为直接导致解除合同的条件成就，之后经贷款银行通知，仑山湖公司履行回购义务。仑山湖公司在20__年6月代为履行了全部债务，“回购”义务已履行完毕。同时法律规定，解除合同需履行通知义务。仑山湖公司提供的通知义务的证据虽有瑕疵，但崔静作为按揭合同的当事人，非常清楚其一旦违约，必将导致开发商的“回购”行为，即20__年5月后就明知“回购”发生，20__年4月物业公司也明确告知诉争房屋有权属争议，其并未向仑山湖公司提出异议，或直接通过法律途径觯决。现仑山湖公司于20__年8月履行了通知义务，行使了解除权。
至于“回购”的价格，亦是本案争议的焦点之一，当事人可以约定回购时的价格。在合同中对回购时的价格未约定的，本院认为可以参照合同中的其他条款或回购时的评估价格并结合诚实信用原则、公平原则来确定。本案按揭合同中对回购时的价格未进行约定，仑山湖公司是按原价进行回购。本院结合案情认为参照其他条款，以原价回购，更符合情理。理由是：首先，按揭合同的其他条款中有原价回购的约定；其次，崔静的违约行为直接导致回购条件的成就，崔静明显具有过错；第三，由于崔静自身的原因诉争房屋未办理产权证，进而未能办理房屋抵押手续，加重了开发商应承担的担保责任，如果崔静及时办理产权证，办妥房屋抵押手续，则完全可以避免“回购”情形的发 生；最后，按揭合同中约定了开发商不及时回购房产，每天将产生较高的违约金，使得开发商承担了更高的风险。现在属于房价上涨周期，如果房价处于下跌周期，势必给守约者仑山湖公司造成损失。如果支持了陈东的请求，违约者就会因其违约行为获得高额赔偿，明显与诚实信用原则相悖。因此，仑山湖公司以原价回购，法院予以支持。遂判决驳回陈东的诉讼请求。
陈东不服申请再审称，三方贷款担保合同中约定的原价回购系变相将抵押物的所有权转移为债权人所有，违反流押禁止规定，应属无效。按揭贷款合同系格式合同，回购是仑山湖公司的义务，而非其权利。仑山湖公司即使回购，也不应按原价回购。后法院调解，仑山湖公司一次性返还陈东441 828元，并补充6万元。
一、 房产回购之概念
我们通常意义上说的回购是卖主与买主事先在合同中约定，当合同约定的条款成就时，卖主有权从买主手中将已转让给买主的物品再卖回来的制度，其目的是为了保护卖方的利益。而所谓的房产回购，是指购房人取得所购房屋的产权证后，开发商按照条款约定将自己出售给该购房人的房产（包括期房和现房）予以购回的行为。开发商回购根据不同的标准可以分为不同的类型，目前实践中主要存在以下几种分类：按照按揭贷款中房屋是否建成为标准可以分为期房回购与现房回购；根据开发商回购的目的，可以分为投资型回购和担保型回购；根据回购时是否根据事前约定而进行，将房产回购分为事前有约定的回购和事前无约定的回购等。
二、房产回购属于请求权抑或形成权
请求权是指权利人得请求他人为特定行为（作为、不作为）的权利。请求权是相对权的典范，即仅仅相对于某个特定人产生效力。形成权至权利人得以自己一昂的意思表示使法律关系发生变化的权利。房产回购，至今只是作为开发商承担保证责任后或是业主存在违约责任的情况下，开发商为了保护自身合法利益的一个选择。无论是针对合同里约定的回购条款，还是具体的回购协议，都是开发商可以选择的一个合同权利。当条款或协议约定的条件成立的时候，开发商有必要提出回购请求。只有在这个时候，房产回购才从纸面上的权利变成一个法律事实。因此回购条款属于请求权的范畴。
三、房产回购条款的性质。
对于该回购担保条款的性质，有两种意见，一种意见认为回购担保条款实质上是一种保证担保条款，回购担保条款符合保证担保的特征。另一种意见认为，开发商代偿债务的约定只是回购担保条款内容的一部分，对抵押物的处理是回购担保条款的主要内容，回购担保不属于保证，而是三方当事人在房屋按揭贷款合同中预先设定的再买卖约定，即由开发商向银行承诺当购房人不依约偿还按揭借款时由其向购房人买回房屋的承诺，从而使购房合同附上了条件。笔者倾向于第二种意见。我国现行担保法律没有设定回购担保方式，在回购担保条款的内容包括回购价格、房产转让和登记费用的承担和违约责任等均存在法律空白。从当事人在房屋按揭贷款合同中约定的回购担保条款内容看，不能认定是开房商提供保证担保。回购担保条款是我国现行担保法律制度中未规定的担保方式，这种担保方式类似于日本担保法律制度中变更担保方式的再买卖约定。因此，作为类担保型回购的开发商回购实际上不是法定的担保形式之一，也非所有权保留条款或债权转让制度。我国担保法中仅规定了种担保方式，即：抵押、保证、质押、留置和定金，并没有所谓的“回购”，从严格意义上讲，我们所说的开发商“回购”并不是一个法律概念，而目前我国实务中个人住房贷款担保的五种形式也没有涉及开发商“回购”：（1）以所购住房作抵押（2）抵押加阶段性担保。以期房作抵押的，由房产开发商提供阶段性担保（3）住房抵押加购买住房贷款保险（4）质押担保以连带责任保证，保证单位为借款人全程提供连带保证（5） 按揭贷款合同中银行与抵押人约定：如果抵押人未能按合同规定偿还借款本息及其他费用时，开发商承诺讲按抵押权人的书面通知回购抵押房产并支付应付与银行的款项。因此不管是（2）项中的阶段性担保还是（5）中的连带责任保证，开发商回购条款都难以归结于其中。
有人认为回购条款是银行与开发商在合作协议中约定债权让于条款，银行将借款人手中取得的权益也即债权，转让给开发商的一种债权让与行为。银行对借款人享有的主债权、本息、罚息、违约金及其他费用的偿还权转让于开发商，这种认识是不正确的。首先从转让对象的性质来看，是债权转让的对象是合同权利而非义务。根据我国目前法律的规定，债权的转让仅存在于合同当中，是一种合同权利的让与。指合同一方将合同的权利全部或部分地转让给合同以外的第三人。开发商回购条款的目的是为了保护银行的利益，是向银行作出的向购房人承诺以约定价格购回住房的一种承诺，只要购房人违约银行要求其开发商回购，开发商就必须回购，从这个意义上说银行转移给开发商的并非权利而是义务，债权转让也与开发商回购的本意相去甚远。其次，银行对购房人的债权既没有因履行而消灭也没有转让给开发商，而抵押权的发生、移转及消灭，均应当从属于其所担保的债权，所以银行的对购房人的抵押权也没有转移给开发商。实际上开发商的回购也是为了替购房人履行银行的债权，因此开发商回购因此也不同于债权让于制度。
上述已经提到，开发商回购实际上是对银行的一种承诺，承诺银行作为抵押权人在实现抵押权并对住房进行变卖、拍卖抵押物时，开发商愿意直接购买抵押物，支付购房人所欠银行的贷款，因此回购条款事实上属于开发商认可的银行抵押物处分条款。在借款人违约时，银行行使抵押权处分抵押物时，开发商作为事先约定的抵押物的买受人，按合同约定的价格或约定的计价方法确定的价格购买抵押物，不需要借款人的同意，既便于操作也提高了抵押物处分效率。
四、房产回购条款的效力及回购的价格如何确定。
在回购担保条款效力的认定上，目前也存在两种意见，一种意见认为，该条款约定令开发商回购买房人已抵押担保的房屋，违反了我国《担保法》第二十八条第一款“同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。”的规定，应为无效条款。另一种意见认为，回购担保方式虽在我国现行担保法律制度中未作相关规定，但该约定并不违反法律、行政法规的强制性规定，也不损害社会公共利益及第三人的利益，根据合同自由原则，应当确认回购担保条款有效。笔者同意第二种意见。回购担保条款的效力不能简单地只适用《担保法》的2024规定来判定，再者，《担保法》第二十八条第一款的规定是授权性规范而不是禁止性规范，它授予了保证人对物的担保的先诉抗辩权，但据上述回购担保条款性质分析，回购担保不属于《担保法》中规定的保证担保，因此不能简单地将回购担保视为保证担保方式并且适用《担保法》第二十八条第一款的规定来否认其效力。当然肯定回购担保条款的效力，前提是房屋按揭贷款合同必须有效。如果贷款人只与开发商单独签订回购担保合同，未经抵押人同意时，回购担保条款就应当认定无效。
对于回购的价格，笔者认为当事人可以约定回购时的价格。在合同中对回购时的价格未约定的，笔者认为可以参照合同中的其他条款或回购时的评估价格并结合诚实信用原则、公平原则确定合同的原价格为回购的价格。
五、实践中开发商回购约定存在的法律问题与对策
房产回购中投资回购有助于购房人坚定购房信心。购房人购时，有的可能是贷款买房，担心自己到时有 可能无力还贷；有的可能是投资买房，担心自己所购之房是否会升值、能否有回报。开发商承诺：当购房人无力偿还贷款，开发商按约定的价格回购该房屋并代其履行还款义务；或者购房人投资买房经过一定的期限后，开发商可以按一定的投资回报率将该房产予以回购。这样的承诺，可以让购房人打消顾虑，增强购买欲，坚定购房信心，也有助于贷款人的放贷积极性。购房人在向贷款人申请贷款时，开发商向贷款人承诺:若购房人不按照《借款合同》约定偿还贷款时，开发商回购该房产并负责偿还其贷款。此承诺既使得贷款人的资金获得了多重担保，如房屋抵押担保、保险公司的保证保险、房屋回购担保等，又使得贷款人避免了因行使抵押权而拍卖抵押物的麻烦；既有利于贷款人的资金安全，又有利于贷款人的放贷积极性，房产回购还有助于开发商销售房产。
当然回购条款也可能给购房带来的损失。如天府早报曾经报道过业主遭遇灰垢损失惨重的案例。首先，购房人丧失了对房产的所有权及首付款。在现实生活中，如果购房者未入住小区时，开发商会更好操作。一般会采取强制措施禁止购房者入住并将房产另行处置。其次，购房人有可能损失房产价格的增值部分。开发商在承担担保责任后往往会按照原买卖回购条款约定的价格将房产收回，虽然双方可以就价格进行协商，但实际上往往会比市场价值低，因此由开发商回购房产会造成购房者房产增值利润的损失。
购房贷款合同范文第4篇
现将《广州市购买商品房贷款抵押规定》印发给你们，请遵照执行。
广州市购买商品房贷款抵押规定
第一章??总??则
第一条??为活跃本市房地产市场，加强购买商品房的贷款抵押管理，保障当事人合法权益，根据国家2024法律法规，结合本市实际，制定本规定。
第二条??本规定所称购买商品房贷款抵押，是指购房人在支付首期规定的价款后，由贷款银行代其支付其余购房款，而将所购不完全产权的商品房作为履行债务担保抵押给贷款银行，待清偿全部贷款本息才取得完全产权的商品房的购房行为。
本规定所称抵押物，是指将购买现成商品房或预购在建商品房设定抵押的标的物；所称购房人、借款人与抵押人，抵押权人与贷款银行，分别为同一权利人。
第三条??凡在本市行政区域内办理购买商品房贷款抵押的，必须遵守本规定。
第四条??商业银行按本规定为购房人办理商品房贷款抵押业务，应遵守国家的2024金融法律、法规的规定。
第五条??广州市国土局、房地产管理局（以下简称登记主管机关）负责商品房抵押物的登记、处分等管理工作；中国人民银行广州市分行负责商品房贷款业务的监管和协调。
第二章??贷款抵押
第六条??办理购买商品房贷款抵押业务，由房地产开发企业（以下简称开发企业）凭商品房预售许可证与贷款银行共同商定，签订合作协议书，并送登记主管机关备案。
申请购买商品房贷款抵押的，应由约定贷款银行办理。
第七条??购房人申请贷款抵押应符合下列条件：
（一）具有合法的身份证明；
（二）首期购房付款应达到规定比例；
（三）信誉良好，确有偿还贷款本息能力。
第八条??购房人以购买的现成商品房或以预购的在建商品房设定抵押物的，必须向贷款银行提交申请书和合法有效的购房合同。
第九条??以购买的商品房设定抵押物，其合法占有的土地使用权应同时抵押，如其土地使用权已先行抵押的，须征得原抵押权人的书面同意。
第十条??具有下列情形之一的商品房，不得设定贷款抵押：
（一）未取得商品房预售许可证的；
（二）房地产权属有争议的；
（三）属于违法用地和违法建筑或临时建筑的；
（四）行政、司法机关依法限制房地产权转移的；
（五）法律、法规规定不得贷款抵押的其他情形。
第十一条??购房人办理购买商品房贷款抵押时，应与贷款银行签订贷款抵押合同。合同内容应包括：
（一）抵押当事人的姓名或名称、住址或营业所在地；
（二）贷款的金额、币种、用途、期限、利率、支付方式或地点、本息归还方式；
（三）抵押物的座落、用途、结构、面积、成交价值、使用期限、房地产权证书或预售房契约编号；
（四）抵押物的权证保管；
（五）抵押物的占管方式、占管责任、归还方式及意外毁损、灭失的责任；
（六）抵押物的保险金额和保险受益人；
（七）抵押物的处分方式及受偿人的顺序；
（八）违约责任；
（九）争议的解决方式；
（十）约定的其他2024事项。
第十二条??购买商品房贷款抵押合同可以由公证部门公证；在港澳台地区或境外签订的合同应依法见证或认证。
第三章??抵押登记
第十三条??购房人与贷款银行签订贷款抵押合同之日起30日内（在港澳台地区或境外签订的贷款抵押合同在见证或认证之日起60日内），双方应持贷款抵押合同、购房合同、身份证明及2024资料向登记主管机关申请办理抵押登记。
以购买在建商品房作抵押的应办理抵押登记备案；以购买现成商品房作贷款抵押的，应办理抵押登记。
凡办理抵押登记的，应先办妥房地产权属登记。
第十四条??申请抵押登记，登记主管机关对证件齐备、权属来源清楚的应自受理之日起15日内核准登记事项，并将抵押登记备案证明书或他项权证发给贷款银行。
第十五条??购买商品房贷款抵押合同，应自核准抵押登记备案颁发备案证明书或核准抵押登记颁发他项权证之日起生效。
第十六条??凡已办理抵押登记备案而贷款抵押关系未终止的，开发企业应在房屋竣工验收合格之日起30日内，到登记主管机关办理房地产证，并通知贷款银行、抵押人，补办抵押登记。
第十七条??贷款抵押权属发生变更的，当事人应在变更之日起30日内办理变更登记。
贷款抵押关系终止时，当事人应自终止之日起30日内办理注销登记。
第四章??保证与监督
第十八条??贷款抵押合同登记备案生效后，贷款银行即为该贷款抵押商品房工程建设的监督机构，行使对所贷购房款的使用和工程建设检查的权利，开发企业应接受监督。
第十九条??开发企业必须向贷款银行提供下列保证事项：
（一）保证抵押贷款专款专用；
（二）保证购房人用抵押贷款购买的商品按期、按质竣工，交付使用；
（三）双方约定的其他保证事项。
上述保证事项可以在双方合作协议书中约定。
第二十条??开发企业应在贷款银行设立专项帐户，将所收购房款存入专项帐户，由贷款银行监管。
贷款银行应根据双方约定，按期转拨款项，保证贷款抵押商品房工程建设的需要。
第二十一条??开发企业因故终止已抵押商品房工程建设的，应从终止之日起10日内通知贷款银行与购房人，并应清偿贷款银行本息和赔偿购房人经济损失。
第五章??抵押物的占管与处分
第二十二条??商品房贷款抵押期间，商品房由抵押人占管。占管期间抵押人应维护抵押物的安全、完好，不得擅自改变其使用性质，不得拆建。贷款银行有权按贷款抵押合同的约定，检查抵押人占管的抵押物。
第二十三条??商品房贷款抵押期间，抵押人或贷款银行未经对方书面同意，不得将抵押物变买、赠与，或以其他方式处置抵押物，但有本规定第二十六条的情形除外。
抵押物发生继承或遗赠的，承受人应及时通知贷款银行。
第二十四条??商品房贷款抵押期间，抵押人如将房屋出租的，应当征得贷款银行的书面同意。
第二十五条??抵押人死亡、失踪的，抵押物的合法继承人、受遗赠人或代管人可以继续履行贷款抵押合同。
第二十六条??有下列情形之一的，贷款银行有权申请处分抵押物：
（一）抵押人不履行合同的；
（二）抵押人死亡、失踪而无人代其履行合同的；
（三）抵押人的继承人、受遗赠人或代管人不愿履行合同的；
（四）抵押人被宣告解散或破产的；
（五）抵押人受刑罚羁押无法履约，无人代其继续履行合同的。
第二十七条??依照本规定第二十六条所列情形，贷款银行、抵押人及2024当事人对抵押物处分有异议的，可依法向仲裁机构申请仲裁或向人民法院提起诉讼。
对抵押物处分没有异议的，应向登记主管机关提出申请。登记主管机关在接到处分抵押物申请之日起30日内，应做出决定。
第二十八条??抵押物的处分应按下列方式处理：
（一）拍卖；
（二）变卖；
（三）折价抵偿。
第二十九条??对抵押物的处分，当事人要求对抵押物进行评估的，由登记主管机关指定的房地产估价机构评估。
第三十条??处分抵押物所得款项，按抵押人和抵押权人出资比例分配。其中抵押人的份额依照下列顺序分配：
（一）支付处分抵押物的费用；
（二）扣缴抵押物应缴的税费；
（三）剩余金额交还抵押人。
抵押人所得的金额不足偿还所欠贷款银行本息的，贷款银行有权追索不足部分。
第六章??法律责任
第三十一条??购房人、贷款银行、开发企业及其他2024当事人应当履行合同约定的义务。违约的，应依法承担违约责任；造成他人经济损失的，应赔偿经济损失。
第三十二条??购房人办理商品房贷款抵押登记时，隐瞒真实情况或以虚假身份证明及其资料，骗取贷款抵押登记的，除依法赔偿经济损失外，并由登记主管机关按所骗取金额的5％以下处以罚款；情节严重，构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第三十三条??在商品房抵押占管期间，抵押人未经贷款银行同意，擅自变卖、出租、赠与该商品房的，其行为无效；随意改变、损坏房屋内部结构，能恢复原状的，应恢复原状；造成经济损失的，应依法赔偿经济损失，并由登记主管机关分别处以1000元以上5000元以下的罚款。
第三十四条??开发企业将购房贷款挪作他用的，贷款银行有权拒绝拨款，并由建设主管机关依照2024房地产开发经营法规予以处罚。
第三十五条??当事人对行政处罚不服的，依照《中华人民共和国行政诉讼法》、《行政复议条例》2024规定，申请行政复议或向人民法院提起诉讼。
第三十六条??由于不可抗力致使抵押物全部或部分灭失、毁损的，抵押占管人应及时告知2024当事人，在取得2024主管部门证明以后，可免除借款人向贷款银行重新提供或增加担保的责任。但不能免除偿还贷款银行本息的责任。
第七章??附??则
购房贷款合同范文第5篇
一、住房按揭贷款纠纷案的基本情况
我国的按揭业务参考的是香港的作法，按揭实际是为帮助房地产开发商和购房者完成楼宇买 卖而由银行提供抵押贷款的融资业务活动。银行提供的这种贷款称为住房按揭贷款。住房按 揭贷款纠纷案件，海口市新华区法院从1998年开始受理后，呈逐年上升之势。?
1.受理的基本情况?
该院从1998年开始受理住房按揭贷款纠纷案，当年受理这类案件26件，诉讼标的额最小的为 17万元，最大的为74万元；1999年受理住房按揭贷款纠纷案37件，诉讼标的额最小的为3.6 万元，最多的为80.17万元。2000年仅上半年受理住房按揭贷款纠纷案为117件，诉讼标的数 最小的为3万余元，诉讼标的额最大的为219万元。?
从1998年以来，该院所受理的住房按揭贷款案中，所涉及的住房按揭贷款合同均为银行提供 的格式合同，合同的条款基本一致，签订合同的时间为1993年底至1995底这段时间。原告的诉讼请求均为要求解除按揭贷款合同，确认抵押关系成立，判令购房者偿还尚欠的借款本金及利息、罚息，判令房地产商承担连带保证责任。起诉的理由均为购房者与房地产商违约， 未按期偿还按揭贷款及承担保证责任，判决结果一般为确认购房者与房地产商未按期偿还借 款，应负违约责任，购房者应偿还尚欠的本息。但对房地产商所应承担的保证责任及购房者 以所购住房抵押给银行的抵押合同的效力，则有不同的认识及判决结果。?
2.住房按揭贷款合同纠纷案件的特点?
（1）原告均为银行。该院1998年以来所受理的这类案件，原告大部分为中国建设银行海南 住房城建支行，部分为省工商银行营业部。建行海南住房城建支行由原建行海南省房地产 信贷部改建而成，原建行海南省房地产信贷部最早办理全省住房按揭贷款业务，放贷后因追 索按揭贷款，建行海南住房城建支行将被告在海口市的案件，除个别案件标的额超300万元 的以 外，都诉至新华法院，因此，海口市绝大部分的住房按揭贷款合同纠纷案均由该院审理。?
（2）被告均有两个，一被告为个人购房者，这部分被告往往在合同履行初期都能按月还本 付息，但随后就不再还款，也不主动与按揭银行联系；另一被告为售房方的房地产开发商， 房地产开发商是作为保证人而被原告列为被告之一的。?
（3）被告下落不明、不应诉者多。作为房地产开发商的被告均出庭应诉，但作为个人购房 者的被告，则大多下落不明。如1999年所受理的这类案件中，出庭应诉的购房者只有4个人，2人收到开庭传票后未到庭参加诉讼，其余的均为下落不明。这部分下落不明的当事人， 有一部分仍在海口市，另一部分已到外地，但均已不居住在原住所及所购的住房，既未还款也未与银行联系，法院查找无着，无法直接送达，只能按照我国《民事诉讼法》第八十四条的 规定，按下落不明公告送达。有一方当事人下落不明的案件约占所受理的住房按揭贷款案件 的81%，也就是说缺席判决的案件约占81%.?
（4）个案的具体情况有所不同，涉及到法律适用问题的较多。虽然该院所受理的住房按揭 贷款纠纷案均为追索尚欠本息的案件，但由于个案所涉及的住房按揭贷款合同的签订时间不 同、期限不同，对担保合同关系的效力、保证期限等方面所适用的法律均不同，处理结果亦 有所不同。?
3.产生诉讼的主要原因?
从1998年以来，该院受理的涉及住房按揭贷款纠纷案件数量上升较快，经初步分析，产生纠纷引起诉讼的原因主要有以下几个方面：?
（1）因购房者与房地产商之间的纠纷，引起住房按揭贷款合同的不完全履行。银行与购房者及房地产商签订住房按揭贷款合同，其前提是购房者已与房地产商签订了买卖合同，为了购 房者支付部分购房款而由银行提供按揭贷款。对购房者而言，这里主要涉及到两个法律关系，一为购房者与房地产商的房屋买卖合同关系，另一个法律关系为购房者与银行、房地产商 的按揭关系，所涉及的两种合同关系密切，但属不同法律性质。而购房者因按揭贷款的目的 是为履行房屋买卖合同，所以往往更看重与房地产商的房屋买卖合同，一旦其就房屋交付的 时间、质量等与房地产商发生纠纷，购房者就以房地产商违反房屋买卖合同为由，不履行按 揭还款义务。?
（2）因购房者自身的原因而不履行住房按揭贷款合同。有的购房者因对海南的经济环境不 满意，而离开海南到别处发展，对原所购的房屋既不居住也不再还款；有的购房者因工作变动、下岗，每月按揭还款额较高等原因，无力偿还按揭借款。?
（3）因房地产行情变动等原因，购房者不愿偿还按揭贷款。因引起纠纷的住房按揭贷款合 同，签订的时间在1993年底至1995年，当时房地产高潮尚有余温，房价在当时看来不算高， 但与这两年相比，房价相对较高，而大部分的按揭期限均为五年，甚至更短，购房者每月等 额偿还的贷款额较大，购房者认为负担较重，因而有些购房者转而另行以低价购买其认为质 量较好，房价便宜的住房而不履行原按揭贷款合同。?
二、住房按揭贷款纠纷案审理中应注意的几个问题?
1.注意区分按揭贷款纠纷中涉及的法律关系。?
从理论上分析，按揭贷款所涉及的法律关系较多。第一个法律关系是按揭人（购房者）因购 房与房地产商发生的房屋买卖关系，第二个法律关系是按揭人因支付购房款向银行贷款而发 生的借贷关系，第三个法律关系是按揭人将所购房屋作为按月还本付息的担保所发生的抵押 关系，第四个法律关系是房地产商为保证按揭人清偿贷款与银行发生的保证关系，第五个法 律关系是按揭人按银行指定险种向保险公司办理所购房屋保险而发生的保险关系，第六个法 律关 系是按揭人不能按规定向银行偿还本息，由房地产商将房屋回购的关系。〖zw（〗参见李锲：《试论按揭的法律属性》，载《政法与法律》，1998年第3期。〖zw）〗从实践来看，通常涉及的是前四种关系。正确界定因按揭产生的法律关系，是正确处理这类案件的前提。?
2.注意根据住房按揭贷款合同签订履行的时间，确定法律适用及处理原则。?
为适应建立和发展社会主义市场经济的需要，我国的法律在不断地修改、完善，近几年来颁布了不少新的法律。由于住房按揭贷款合同签订的时间、履行的期限不同，处理这类纠纷时 适用的法律有可能不同，进而会影响到纠纷各方的法律责任的承担问题。在所受理的这类纠 纷案中，住房按揭贷款合同的签订时间跨度从1993年底至1995年底，同样内容的合同、同样 的事由起诉，其法律的适用与处理原则可能完全不同。?
（1）2024法律适用：1993年底至1995年1月1日前所签订的住房按揭贷款合同，其处理适用我国《民法通则》及最高法院适用民法通则的意见，《经济合同法》及最高法院1994年颁布 的《2024审理经济纠纷案件中2024保证的若干问题的规定》、《借款合同条例》以及中国人 民银行的2024规定等，不能适用于1995年10月1日起实施的《担保法》。1995年1月1日起至1 995 年10月1日之前所签订的住房按揭贷款合同，其处理适用我国《城市房地产管理法》及《民法通则》及其《意见》、《经济合同法》、《借款合同条例》等。1995年10月1日之后签订 的住房按揭贷款合同，适用《城市房地产管理法》、《担保法》、《民法通则》、《经济合 同法》、《借款合同条例》等，合同的履行期限跨过1999年10月1日的，可以适用《合同法 》2024合同履行一章的规定。?
（2）2024处理原则?
①2024住房按揭贷款合同纠纷所涉及的购房及贷款行为，只要其不违反当时的法律、法规规 定，一般认定为有效的民事法律行为。?
②对于住房按揭贷款合同纠纷中涉及的购房者与按揭权人银行的房屋抵押合同关系，依2024 规定办理了抵押登记的应确认为有效；除了合同中约定不办理抵押登记无效外，在1995年1 月1日前所签订的住房抵押合同，不办理抵押登记不违反法律法规规定，应为有效合同，不应以未办理抵押登记而认定为无效；在1995年1月1日之后所签订的住房抵押合同，不办理抵 押登记的应确认为抵押合同尚未生效，不能确定为无效。在审判实践中对在这种情况下，抵 押合同是尚未生效还是无效，有不同的认识。根据我国《城市房地产管理法》第61条、《担保法》第41条的规定，抵押合同自登记之日起生效，而非无效。抵押合同未生效与无效是两 个性质不同的法律概念。合同未生效是指合同成立后，因不具备生效的条件，合同尚不具备约束力，如生效的条件成就，合同即可生效，而无效的合同是指合同违反法律的禁止性规定 等，自始就不具备法律约束力。有一种观点认为，1995年1月1日前未办理抵押登记，违反了 国务院1990年发布的《城镇国有土地使用权出让转让暂行条例》第35条2024地上建筑物抵押 应依照规定办理抵押登记的规定，因而无效。但由于在此之前一直无法律和行政法规规定如 何办理抵押登记，因而无法依该条例规定的规范办理抵押登记，不能以未登记为由认定抵押 合同无效。?
③房地产商作为保证人是否承担责任、承担何种责任，审判实践中有不同的认识。笔者认为，其处理原则是：保证合同有效的，依合同约定的保证期限、范围、保证方式确定保证人的 责任， 住房按揭贷款合同中约定保证人承担的是一般保证还是连带责任保证责任的，从共约定。对由于合同未约定或约定不明的，依其应适用的2024法律法规、司法解释来确定，如适用最高 法院《2024审理经济纠纷案件中2024保证的若干问题的规定》第七条的规定，保证人承担的 是赔偿责任，如适用《担保法》第十九条的规定，则保证人承担连带责任保证。对于保证人 担保的范围，在没有约定或约定不明确的情况下，保证人对保证人全部债务承担保证责任； 应适用《担保法》的，因这类住房按揭贷款均用所购住房抵押，应注意根据该法第二十八条 第一款的规定，同一债权既有保证又有物的担保的，保证人只对物的担保以外的债务承担保 证责任。?
保证责任期限未约定或约定不明确的，如应适用最高法院的《规定》，则保证人应当在被保 证人承担责任的期限承担保证责任，如应适用《担保法》第二十五条的，则保证期间为主债 务履行期届满之日起六个月。?
三、住房按揭贷款2024问题的分析
（一）住房按揭贷款合同与传统按揭的异同：
从所受理的住房按揭贷款合同纠纷案分析，海南省2024银行所办理的住房按揭贷款业务与传 统的按揭相同之处在于：采用按揭的方法，其目的均是为了取得银行贷款，进而促使购房者与房地产商之间的房屋买卖合同得以完成，采用按揭方法比一般的担保贷款条件严格。以香港法律为例，房地产商以按揭方法出售商品房，必须具备的条件多达18项；〖zw（〗见许合 进，《略论住房按揭》，载《当代法学》，1999年第2期，第34页。〖zw）〗而中国人民银行 于1997年4月28日颁发的《个人住房担保贷款管理试行办法》和1998年5月9日颁发的《个人住房担保贷款管理办法》对个人住房贷款的对象、条件、程序都有严格的规定。?
现住房按揭贷款合同与传统按揭的不同之处在于：?
（1）传统的按揭一般是约定楼宇所有权不直接转让给购房者，而是由购房者充当按揭人，把楼宇作按揭标的物，由按揭人用按揭的方法将楼宇所有权转让给银行（购房者保留赎回权），待银行收回贷款本息后，按揭权人即银行才将楼宇所有权让渡给按揭人。而我省已开展的住房按揭贷款，其担保方式一般为抵押加保证，即购房者除以所购住房抵押或采取质押外，房地产商必须作为购房者向银行还本付息的保证人。而且购房者与房地产商在房屋买卖合 同和住房按揭贷款合同中，均未规定楼宇所有权的让渡问题，而都约定所购房屋直接转让给 购房者。?
（2）传统的按揭一般不以住房储蓄为前提，按揭权人银行提供的是信贷资金贷款（以所购 楼宇等按揭标的物），而现开展的住房按揭贷款包括两种，一种为住房公积金贷款，以购房 者有住房公积金为前提；另一种为信贷资金贷款，又称自营贷款，是银行用信贷资金发放的个人住房贷款。二者在贷款利率、期限上均有不同，这在《个人住房贷款管理办法》中有明 文规定。?
（二）住房按揭贷款操作中的存在的问题及建议
1?从住房按揭贷款纠纷案的审理情况看，住房按揭贷款的操作中，存在的问题主要有：?
（1）按揭期限普遍太短。从我国的经济发展、个人收入状况和购房价来看，个人偿付购房 款的能力并不高，在已按规定支付首期不少于30%购房款的情况下，如实行的五年五成、二年五成按揭，每月还款额较高，超过一般收入家庭的承受能力，特别是在社会的转型期，个 人的收入起伏较大，大部分当被告的个人购房者系无力连续每月支付较高的贷款本息而违约的。?
（2）按揭人（购房者）与按揭权人（银行）大都未办理房产抵押登记手续。其原因在于银 行不主动，购房者不配合或房屋抵押登记部门对按揭标的物为期房的不予办理抵押登记等，共结果可能导致抵押合同未生效，银行无法行使优先受偿权。?
（3）对保证人（房地产商）的保证方式约定不明。对保证方式的明确约定，有助于正确确 定保证人应承担的责任。《担保法》规定保证方式有一般保证和连带责任保证，而产生纠 纷的住房按揭贷款合同中均未明确规定保证的具体方式，而代之以“无条件担保责任”、“不可撤销担保责任”等字眼，以致诉讼中当事人和审判人员对这样的约定是否属于明确约定，或属于哪一种保证方式有不同的看法。?
2?完善住房按揭贷款机制的对策?
为启动商品房市场，特别是为处置海南积压房地产，解决空置房屋多，而居民购买能力不足 的矛盾，完善住房按揭贷款机制是发展房地产业的一个重要
的方面。?
（1）合理确定按揭比例和按揭期限?
如前所述，过低的按揭比例和期限，超过了一般收入家庭的承受能力，制约了居民对按揭贷 款的需求，即使银行发放了按揭贷款，也不能如期收回本息，按揭违约率高，使住房按揭业 务的发展受到影响。从国外按揭业务的运作来看，按揭期限超过十年，按揭比例高于70%的 情况比较普遍。 （参见许合进，《略论住房按揭》，载《当代法学》，1999年第6期。）适当延长按揭期限，提高按揭比例，使首期付款与每月还款额降低，才能与 居民的承受能力相适应，从而激发居民对按揭贷款的需求，减少按揭贷款违约率，有利于银 行按揭贷款业务的长期、健康的发展。中国人民银行发布的《个人住房贷款管理办法》第五 条规定了首期付款的比例不低于30%，说明按揭的比例不高于70%，第十条规定：最长贷款期 限不超过20年。但实践中不少是五年五成的按揭，增大了对购房者支付首期款与每月还款额 的压力。因此，银行应合理确定按揭贷款期和比例，国家2024部门对按揭期限、比例的规定 应再适当放宽。?