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商业地产产业投资报告范文第1篇
第二条本办法适用于本市行政区域内的中外合资企业、中外合作企业、外商投资企业、外商购并市内企业、外商投资企业增资、再投资等各类外商投资项目的核准。
第三条根据国务院《外商投资产业指导目录》、《中西部地区外商投资优势产业目录》及省政府《省外商投资项目核准管理暂行办法》，总投资3000万美元以下的鼓励类、允许类项目由市发改委负责核准项目申请报告。总投资3000万美元以上的鼓励类、允许类项目和总投资500万美元以下的限制类项目，经市发改委初步审查后，报省发改委核准项目申请报告。
第四条项目申请报告应包括以下内容：
（一）项目名称、经营期限、投资各方基本情况；
（二）项目建设规模、主要建设内容及产品、采用的主要技术和工艺，产品目标市场，计划用工人数；
（三）项目建设地点，对土地、淡水、能源等资源的需求，以及主要原材料的消耗量；
（四）环境影响评价；
（五）涉及公共产品或服务的价格；
（六）项目总投资，注册资本及各方出资额、出资方式及融资方案，需要进口设备清单及金额；
（七）法律、法规规定的其他条件。
第五条项目申请报告应当附送以下文件：
（一）中外投资各方的企业注册证（营业执照）副本、商务登记证副本、会计事务所审计的上年度企业财务报表和投资各方开户银行出具的资金信用证明；
（二）投资意向书，增资、再投资，购并项目的公司股东会决议；
（三）银行出具的融资意向书；
（四）按规定由环境保护行政主管部门出具的环境影响评价意见书；
（五）项目所在地规划部门出具的规划选址意见书；
（六）国土资源管理部门出具的项目用地预审意见书；
（七）以国有资产或土地使用权等出资的，需由国有资产管理部门或其他有关主管部门出具确认文件；
（八）涉及到水资源利用的项目，需提供取水许可证；
（九）按国家规定需要进行安全生产预评价的项目，须提供安全生产行政主管部门出具的安全生产预评价报告。
第六条按核准权限属市发改委核准的项目，由项目申请人向项目所在地的县（区）发改委提出项目申请报告，经县（区）发改委初步审核后报市发改委核准。省属企业与外商合资、合作的项目可直接向省发改委提出项目申请报告。
第七条市发改委核准项目申请报告时，需征求相关部门意见的，应向相关部门出具征求意见函并附相关材料。相关部门应在接到上述材料之日起7个工作日内，向市发改委提出书面意见。
第八条市发改委自收到项目申请报告之日起5个工作日内决定是否受理并书面告知申请人。申请材料不全或者不符合法定形式的，应当当场或者在3日内一次告知申请人需补正的全部内容，逾期不告知的，自收到申请材料之日起视为受理。
第九条市发改委自受理项目申请报告之日起5个工作日内，对项目申请报告中需进行评估论证的重点问题，委托具有相应资质的咨询机构进行评估、论证。接受委托的咨询机构应在委托协议规定的时间内向市发改委出具评估报告。
第十条市发改委自受理项目申请报告之日起10个工作日内（不计上述期限），完成对项目申请报告的核准，或初步审核后转报省发改委。如10个工作日内不能做出核准决定或转报的，经市发改委负责人批准，可延长7个工作日并将延长期限的理由书面告知项目申请人。
第十一条市发改委对予以核准或转报的项目，应向项目申请人出具书面文件；对不予核准或转报的项目，应以书面决定通知项目申请人，说明理由并告知项目申请人享有依法申请行政复议或者提起行政诉讼的权利。
第十二条市发改委对项目申请报告的核准条件是：
（一）符合国家有关法律、法规和《外商投资产业指导目录》、《中西部地区外商投资优势产业目录》的规定；
（二）符合全市国民经济和社会发展中长期规划、行业规划和产业结构调整政策的要求；
（三）符合公共利益和国家反垄断的有关规定；
（四）符合土地利用规划、城市总体规划和环境保护政策的要求；
（五）符合国家规定的技术、工艺标准和规模的要求，建设条件成熟；
（六）符合国家资本项目管理、外债管理的有关规定。
第十三条对已核准的外商投资项目，土地、城市规划、质量监管、安全生产监管、海关、税务、外汇管理等部门应按国家有关规定办理土地使用、城市规划、质量监管、安全生产、资源利用、资本项目管理、设备进口等相关手续。
第十四条市发改委应当根据项目的具体情况规定核准文件的有效期限。
投资主体因不可抗力等特殊原因，在项目核准文件有效期内未能办结相关手续的，应向原项目核准单位提出延期申请，经原项目核准单位审查后出具准予延期的文件。核准文件有效期满后，项目申请人办理相关手续时，应同时出具准予延期文件。逾期未申请延期或延期申请未予批准的，项目核准文件期满失效。
第十五条已经核准的项目出现下列情况之一的，应当向市发改委申请变更：
（一）建设地点发生变化；
（二）投资方或股权发生变化；
（三）主要建设内容及主要产品发生变化；
（四）总投资超过原核准投资额20％及以上；
（五）有关法律法规和产业政策规定需要变更的其他情况。
变更核准的程序按照本办法规定的核准程序执行。
第十六条项目申请人以拆分项目或提供虚假材料等不正当手段取得项目核准文件的，市发改委有权撤销或报请上一级发改委撤销对该项目的核准文件。
商业地产产业投资报告范文第2篇
第一条 为进一步深化外商投资管理体制改革，根据《中华人民共和国行政许可法》、《指导外商投资方向规定》、《国务院关于投资体制改革的决定》及《政府核准的投资项目目录(2024 年本)》(以下简称《核准目录》)，特制定本办法。
第二条 本办法适用于中外合资、中外合作、外商独资、外商投资合伙、外商并购境内企业、外商投资企业增资及再投资项目等各类外商投资项目。
第二章 项目管理方式
第三条 外商投资项目管理分为核准和备案两种方式。
第四条 根据《核准目录》，实行核准制的外商投资项目的范围为：
(一)《外商投资产业指导目录》中有中方控股(含相对控股)要求的总投资(含增资)3亿美元及以上鼓励类项目，总投资(含增资)5000 万美元及以上限制类(不含房地产)项目，由国家发展和改革委员会核准。
(二)《外商投资产业指导目录》限制类中的房地产项目和总投资(含增资)5000万美元以下的其他限制类项目，由省级政府核准。《外商投资产业指导目录》中有中方控股(含相对控股)要求的总投资(含增资)3亿美元以下鼓励类项目，由地方政府核准。
(三)前两项规定之外的属于《核准目录》第一至十一项所列的外商投资项目，按照《核准目录》第一至十一项的规定核准。
(四)由地方政府核准的项目，省级政府可以根据本地实际情况具体划分地方各级政府的核准权限。由省级政府核准的项目，核准权限不得下放。 本办法所称项目核准机关，是指本条规定具有项目核准权限的行政机关。
第五条 本办法第四条范围以外的外商投资项目由地方政府投资主管部门备案。
第六条 外商投资企业增资项目总投资以新增投资额计算，并购项目总投资以交易额计算。
第七条 外商投资涉及国家安全的，应当按照国家有关规定进行安全审查。
第三章 项目核准
第八条 拟申请核准的外商投资项目应按国家有关要求编制项目申请报告。项目申请报告应包括以下内容：
(一)项目及投资方情况;
(二)资源利用和生态环境影响分析;
(三)经济和社会影响分析。
外国投资者并购境内企业项目申请报告应包括并购方情况、并购安排、融资方案和被并购方情况、被并购后经营方式、范围和股权结构、所得收入的使用安排等。
第九条 国家发展和改革委员会根据实际需要，编制并颁布项目申请报告通用文本、主要行业的项目申请报告示范文本、项目核准文件格式文本。
对于应当由国家发展和改革委员会核准或者审核后报国务院核准的项目，国家发展和改革委员会制定并颁布《服务指南》，列明项目核准的申报材料和所需附件、受理方式、办理流程、办理时限等内容，为项目申报单位提供指导和服务。
第十条 项目申请报告应附以下文件：
(一)中外投资各方的企业注册证明材料及经审计的最新企业财务报表(包括资产负债表、利润表和现金流量表)、开户银行出具的资金信用证明;
(二)投资意向书，增资、并购项目的公司董事会决议;
(三)城乡规划行政主管部门出具的选址意见书(仅指以划拨方式提供国有土地使用权的项目);
(四)国土资源行政主管部门出具的用地预审意见(不涉及新增用地，在已批准的建设用地范围内进行改扩建的项目，可以不进行用地预审);
(五)环境保护行政主管部门出具的环境影响评价审批文件;
(六)节能审查机关出具的节能审查意见;
(七)以国有资产出资的，需由有关主管部门出具的确认文件;
(八)根据有关法律法规的规定应当提交的其他文件。
第十一条 按核准权限属于国家发展和改革委员会核准的项目，由项目所在地省级发展改革部门提出初审意见后，向国家发展和改革委员会报送项目申请报告;计划单列企业集团和中央管理企业可直接向国家发展和改革委员会报送项目申请报告，并附项目所在地省级发展改革部门的意见。
第十二条 项目申报材料不齐全或者不符合有关要求的，项目核准机关应当在收到申报材料后 5 个工作日内一次告知项目申报单位补正。
第十三条 对于涉及有关行业主管部门职能的项目，项目核准机关应当商请有关行业主管部门在7个工作日内出具书面审查意见。有关行业主管部门逾期没有反馈书面审查意见的，视为同意。
第十四条 项目核准机关在受理项目申请报告之日起 4 个工作日内，对需要进行评估论证的重点问题委托有资质的咨询机构进行评估论证，接受委托的咨询机构应在规定的时间内提出评估报告。
对于可能会对公共利益造成重大影响的项目，项目核准机关在进行核准时应采取适当方式征求公众意见。对于特别重大的项目，可以实行专家评议制度。
第十五条 项目核准机关自受理项目核准申请之日起 20 个工作日内，完成对项目申请报告的核准。如 20 个工作日内不能做出核准决定的，由本部门负责人批准延长 10 个工作日，并将延长期限的理由告知项目申报单位。
前款规定的核准期限，委托咨询评估和进行专家评议所需的时间不计算在内。
第十六条 对外商投资项目的核准条件是：
(一)符合国家有关法律法规和《外商投资产业指导目录》、《中西部地区外商投资优势产业目录》的规定;
(二)符合发展规划、产业政策及准入标准;
(三)合理开发并有效利用了资源;
(四)不影响国家安全和生态安全;
(五)对公众利益不产生重大不利影响;
(六)符合国家资本项目管理、外债管理的有关规定。
第十七条 对予以核准的项目，项目核准机关出具书面核准文件，并抄送同级行业管理、城乡规划、国土资源、环境保护、节能审查等相关部门;对不予核准的项目，应以书面说明理由，并告知项目申报单位享有依法申请行政复议或者提起行政诉讼的权利。
第四章 项目备案
第十八条 拟申请备案的外商投资项目需由项目申报单位提交项目和投资方基本情况等信息，并附中外投资各方的企业注册证明材料、投资意向书及增资、并购项目的公司董事会决议等其他相关材料;
第十九条 外商投资项目备案需符合国家有关法律法规、发展规划、产业政策及准入标准，符合《外商投资产业指导目录》、《中西部地区外商投资优势产业目录》。
第二十条 对不予备案的外商投资项目，地方投资主管部门应在7个工作日内出具书面意见并说明理由。
第五章 项目变更
第二十一条 经核准或备案的项目如出现下列情形之一的，需向原批准机关申请变更：
(一)项目地点发生变化;
(二)投资方或股权发生变化;
(三)项目主要建设内容发生变化;
(四)有关法律法规和产业政策规定需要变更的其他情况。
第二十二条 变更核准和备案的程序比照本办法前述有关规定执行。
第二十三条 经核准的项目若变更后属于备案管理范围的，应按备案程序办理;予以备案的项目若变更后属于核准管理范围的，应按核准程序办理。
第六章 监督管理
第二十四条 核准或备案文件应规定文件的有效期。在有效期内未开工建设的，项目申报单位应当在有效期届满前 30 个工作日向原核准和备案机关提出延期申请。在有效期内未开工建设且未提出延期申请的，原核准文件期满后自动失效。
第二十五条 对于未按规定权限和程序核准或者备案的项目，有关部门不得办理相关手续，金融机构不得提供信贷支持。
第二十六条 各级项目核准和备案机关要切实履行核准和备案职责，改进监督、管理和服务，提高行政效率，并按照相关规定做好项目核准及备案的信息公开工作。
第二十七条 各级发展改革部门应当会同同级行业管理、城乡规划、国土资源、环境保护、金融监管、安全生产监管等部门，对项目申报单位执行项目情况和外商投资项目核准或备案情况进行稽察和监督检查，加快完善信息系统，建立发展规划、产业政策、准入标准、诚信记录等信息的横向互通制度，严肃查处违法违规行为并纳入不良信用记录，实现行政审批和市场监管的信息共享。
第二十八条 国家发展和改革委员会要联合地方发展改革部门建立完善外商投资项目管理电子信息系统，实现外商投资项目可查询、可监督，提升事中事后监管水平。
第二十九条 省级发展改革部门每月 10 日前汇总整理上月本省项目核准及备案相关情况，包括项目名称、核准及备案文号、项目所在地、中外投资方、建设内容、资金来源(包括总投资、资本金等)等，报送国家发展和改革委员会。
第七章 法律责任
第三十条 项目核准和备案机关及其工作人员违反本办法有关规定的，由其上级行政机关或者监察机关责令改正;情节严重的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分。
第三十一条 项目核准和备案机关工作人员，在项目核准和备案过程中谋取私利，构成犯罪的，依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。
第三十二条 咨询评估机构及其人员、参与专家评议的专家，在编制项目申请报告、受项目核准机关委托开展评估或者参与专家评议过程中，不遵守国家法律法规和本办法规定的，依法追究相应责任。
第三十三条 项目申报单位以拆分项目或提供虚假材料等不正当手段申请核准或备案的，项目核准和备案机关不予受理或者不予核准及备案。已经取得项目核准或备案文件的，项目核准和备案机关应依法撤销该项目的核准或备案文件。已经开工建设的，依法责令其停止建设。相应的项目核准和备案机关及有关部门应当将其纳入不良信用记录，并依法追究有关责任人的法律责任。
第八章 附则
第三十四条 具有项目核准职能的国务院行业管理部门和省级政府有关部门可以按照国家有关法律法规和本办法的规定，制定外商投资项目核准具体实施办法和相应的《服务指南》。
第三十五条 香港特别行政区、澳门特别行政区和台湾地区的投资者在祖国大陆举办的投资项目，参照本办法执行。
外国投资者以人民币在境内投资的项目，按照本办法执行。
第三十六条 法律、行政法规和国家对外商投资项目管理有专门规定的，按照有关规定执行。
商业地产产业投资报告范文第3篇
关键词：服务业；外商直接投资；全要素生产率
基金项目：国家社会科学基金项目（11CJL066）；国家自然科学基金项目（71103080）；教育部人文社科基金项目（11YJC790061）；国家社会科学基金项目（12CJY004）
作者简介：原小能（1973-），女，河南武陟人，南京财经大学国际经贸学院副教授，主要从事服务经济研究；杨向阳（1978-），男，河南信阳人，南京财经大学国际经贸学院副教授，主要从事服务经济研究。
中图分类号：F062.9 文献标识码：A 文章编号：1006-1096（2014）02-0068-06
收稿日期：2013-01-23
改革开放以后，外商直接投资成为我国经济增长的重要推动力量，2012年全年中国服务业实际使用外资金额538.4亿美元，占同期全国实际利用外商直接投资总额的48.2%，超过制造业4.5个单位，这说明服务业外商直接投资（Service Foreign Direct Investment， SFDI）已经成为我国吸引外国直接投资的重要组成部分。那么，SFDI能否像制造业外商直接投资一样对我国服务业的发展带来外溢效应，提高服务业的生产率增长速度？这种外溢效应是否存在行业差异？这些就是本文试图回答的问题。
一、文献回顾及本文的研究起点
随着SFDI的逐渐增加，学者们对外商直接投资研究的重点也从制造业转向服务业。这方面的研究主要在两个层面进行，一是研究具体行业SFDI进入对该行业的影响，Nicolaos（2004）的研究表明，拉美国家电力部门进行规制方式改革和引进外商直接投资后，服务质量有所提高。二是从产业层面上研究SFDI进入对总体服务业生产率的影响，如胡朝霞（2010）运用中国1992年～2007年30个省（自治区、直辖市）的面板数据，实证研究了SFDI对中国服务业全要素生产率的影响，指出SFDI对服务业的技术效率的改善和技术进步的提高都有促进作用；何枫等（2010）利用我国2001年～2007年间分省面板数据进行了实证研究，发现我国中西部地区服务业技术效率显著地低于东部沿海地区，而且SFDI与服务业技术效率之间存在着显著的倒 U 型关系。
上述研究对SFDI的生产率效应做了较深入的研究，虽然多数文献多发现SFDI的进入会提高服务业的生产率、提高服务质量，但也有文献研究发现SFDI的生产率效应是不确定的。而且现有文献的研究对象要么是具体的某个行业，要么是整体的服务业，缺乏服务业内部各行业的比较分析。我们知道，服务业内部各行业之间存在着较强的异质性，生产率上升速度不同，引进外资的数量和质量不同，外资所产生的外溢效应也有所不同，因此，本文拟利用服务业内部各行业的具体数据，研究SFDI所带来的生产率效应差异。
二、我国服务业全要素生产率的估算
本文采用基于产出的非参数Malnquist指数方法测算服务业各行业的全要素生产率。Malmquist指数最初由Malmquist（1953）提出，Caves等（1982）首先将该指数应用于生产率变化的测算，此后Fares等（1994）将该方法与DEA理论相结合，进一步完善和发展，成为生产率测算中普遍应用的方法。Malmquist生产率指数主要具有三个方面的优点：（1）不需要相关的价格信息，这对实证分析特别重要，因为一般情况下，相关投入和产出的数量数据比较容易得到，而要素价格等信息的获取通常比较困难，有时甚至不可能；（2）适用于多个国家或地区跨时期的样本分析；（3）可以进一步分解为技术效率变化指数和技术进步指数（杨向阳 等，2006）。
（一） Malmquist指数的构造
Malmquist指数通过在时期t和时期t+1所观测到的投入产出向量所测算，这里我们利用产出导向的距离函数来构造。
假定时期t的Malmquist指数为：
（二）数据说明与结果
由于我们研究的是SFDI对全要素生产率的影响，而我国SFDI分行业数据的统计在1996年之后，因此，我们这里分析服务业全要素生产率时，选取1997年～2009年间服务业的产出水平、资本投入、劳动力投入进行计算。其中，产出水平用历年服务业增加值表示，并按1990年不变价格进行折算；资本投入用历年服务业资本存量来衡量，并按1990年不变价格进行折算。衡量服务业资本存量时，利用国际通用的永续盘存法进行估计，即本期的资本存量为上一期的资本存量加上当年的投资，再减去折旧，折旧率为10.96%（单豪杰，2008） ，资本的初始值则采用国际通用的做法，即当年的投资额除以10%。由于2003年之前无服务业细分行业的固定资本投资数据，因此用服务业细分行业的基本建设投资加更新改造投资来替代；劳动力投入用历年服务业年底从业人员数表示。所采集的初始数据皆来源于公开出版的历年《中国统计年鉴》。
由于2003年服务业统计中行业分类进行调整，服务业产出水平、资本投入、劳动力投入统计口径不一致，有些按照旧的分类统计，有些按照新的分类统计，无法准确进行合并，因此，本文在测算服务业各行业全要素生产率的增长时，分为两个阶段，一个阶段是1997年～2002年，另一个阶段是2005年～2009年。另外，公共管理和社会组织行业中没有FDI进入，本文在研究服务业各行业时忽略该行业。因此，1997年～2002年的报告期包括9个行业，2005年～2009年报告期包括14个行业。
中国服务业全要素生产率的计算结果见表1和表2。其中，TFP表示Malmquist生产率指数，EC表示技术效率变化指数，TP表示技术进步指数。
由表1可以看出，在1997年～2002的报告期，我国服务业全要素生产率增长呈现波动现象，其中1997年、1998年和2002年全要素生产率有所下降，1999年～2001年则呈增加趋势。由于1998年全要素生产率下降较多，导致整个报告期服务业全要素生产率下降。从服务业内部来看，全要素生产率增长差异较显著，地质勘查、水利管理业，社会服务业，科学研究和综合技术服务业的全要素生产率呈增长趋势，交通运输、仓储和邮电通信业，批发和零售贸易、餐饮业，金融保险业，房地产业，卫生、体育和社会福利业，教育、文化艺术及广播电视业的全要素生产率则下降。无论不同时期服务业增长率的差异，还是整个样本期不同行业的差异，主要都是由于技术效率EC和技术进步TP的不同变化所带来的。在样本期，除房地产业外，其他服务行业的技术效率都大于1，呈递增趋势，而就技术进步指数来说，除地质勘查业、水利管理业，科学研究和综合技术服务业外，其他服务行业的技术进步指数则小于1，呈递减趋势。这说明在样本期服务企业提高了生产效率，但技术水平提升缓慢。
由表2可以看出，在2005年～2009年的报告期，我国服务业全要素生产率增长也呈现波动现象，其中2007年～2008年全要素生产率有所上升，2005年、2006年和2009年则下降。从服务业内部来看，全要素生产率增长差异也较显著，交通运输、仓储和邮政业，批发和零售业，住宿和餐饮业，租赁和商务服务业，水利、环境和公共设施管理业，教育，卫生、社会保障和社会福利业，文化、体育和娱乐业的全要素生产率下降，信息传输、计算机服务和软件业，金融业，房地产业，科学研究、技术服务和地质勘查业，居民服务和其他服务业的全要素生产率增加。与1997年～2002年报告期不同的是，本报告期服务业技术效率和技术进步的变化趋势有所不同，多数服务行业的技术效率增长率下降，而技术进步增长率上升，从而带来服务业技术进步速度加快。
三、服务业FDI的全要素生产率效应分析
（一）理论基础
FDI的进入除了直接增加东道国的资本数量，提高产出水平，还会从多方面产生外溢效应，进而影响东道国的产业发展和生产效率。在服务业的外溢效应的理论研究方面，学者们主要从分工深化、竞争机制、产业关联、技术和知识外溢几个视角进行分析。首先，SFDI进入后，东道国可以产生与比较优势有关的收益和效率，而且有利于深化分工，进而带来额外收益，特别是商务服务业部门的FDI进入，能够降低东道国的交易成本，进而有利于专业化分工的进一步发展（Francois，1990）；其次，服务业FDI进入会导致竞争增加，而且外资企业往往比内资企业拥有更雄厚的资金、更高水平的技术和更丰富的管理经验，迫使内资企业加速创新，提高企业生产率（Marrewijk et al，1997）；再次，外资服务企业进入后，会和当地企业产生供应商或销售商等上下游联系效应。就前者来说，外资服务企业到当地供应商的工厂察看，提供技术人员来保证和提高供应商产品或服务的质量，从而提高当地供应商的生产率。就后者来说，外资企业为当地客户提供服务时，有可能会与客户进行合作或对客户进行培训，从而提供当地服务企业的生产率（Markusen et al，2005）；最后，由于外资服务企业具有较高的管理、营销、组织能力，其进入东道国后，会带来技术创新、组织设计和管理经验等知识外溢，改进东道国服务质量，提高生产效率。江小涓（2008）指出，服务业外资企业的服务产品质量较高，有助于一国引入先进管理理念和服务方式，从而为本地服务业企业提供良好的学习机会。
（二）模型设定与数据来源
为了考察SFDI对服务业不同行业全要素生产率的影响。根据上面服务业全要素生产率的分析结果，我们分别以1997年～2002年和2005年～2009年报告期内服务业各行业全要素生产率的平均增长速度为标准，把服务业分为两类：一类是全要素生产率相对上升行业，另一类是全要素生产率相对下降行业。在此基础上，分别探讨各行业FDI对这两类服务业样本的影响。本文所采取的模型如下
LTFP=β1+β2SFDIP+β3INS+β4T +μ
TFP为全要素生产率，LTFP为TFP的累积指数。上面我们对全要素生产率的测算结果都是针对上一年增长率的相对数据，全要素生产率指数小于1，表明该行业的全要素生产率相对于上一年下降，但其生产率水平可能仍然保持较高水平，因此，为了准确衡量FDI对服务业各行业全要素生产率增长的效应，我们分别以1996年和2004年为基期，计算历年服务业各行业的累积TFP指数，即LTFP指数为被解释变量。
SFDIP为服务业各行业历年的外资实际使用金额占当年固定资产投资比。如前所述，外资可以通过多种途径作用于生产率，而且这里是分析外商直接投资对服务业整体生产率的影响，因此，使用外资实际使用金额占当年固定资产投资比例作为解释变量，可以较全面的刻画其影响。这也是学者们测算外商直接投资生产率效应时通常选择的指标（王争 等，2008；张宇，2009）。在这里，我们根据历年人民币外汇汇率，以人民币为单位计算历年服务业各行业外商直接投资额占当年该行业固定资产投资的比重。计算数据来源于历年《中国统计年鉴》和中国银行全球门户网站。
INS为制度变量。经济体制变化会影响到服务业技术效率变化进而对全要素生产率产生影响，因此，制度的变迁也应纳入模型之中。考虑到数据的可得性和解释力，我们选择非国有和城镇集体就业人数比例来表示。计算数据来源于历年《中国统计年鉴》。T为时间趋势变量。
（三）实证检验结果
我们利用STATA9.0对上述模型进行回归分析。Hausman检验结果表明，1997年～2002年报告期中，全部服务行业、全要素生产率正增长行业和全要素生产率负增长行业都宜采用随机效应模型进行分析（Hausman检验值分别为5.89、5.65和5.51）；2005年～2009报告期中，全要素生产率正增长行业分析宜采用固定效应模型（Hausman检验值为9.67），全要素生产率负增长行业分析宜采用随机效应模型（Hausman检验值为1.89）。另外，比较不同估计方法下的参数显著性和模型总体显著性，全部服务行业分析采用OLS估计方法。
检验结果表明，在1997年～2002年和2005年～2009年两个报告期的结果比较稳定。而且无论是总样本，还是分样本，两个报告期的检验结果都比较一致。
（四）检验结果分析
由上述检验结果可以看出，对于服务业总体来说，SFDI进入后对服务业全要素生产率增长带来了正效应。从分行业样本来说，两个报告期的研究结果都表明，SFDI进入对全要素生产率上升行业所带来的效应要大于全要素生产下降行业。对这两个结果我们可以做进一步深入的探讨：（1）SFDI进入增加我国服务行业的全要素生产率。与制造业外商直接投资进入的效应相似，服务业外商直接投资进入后，除了直接增加服务业的资本投入外，也会通过各种途径产生外溢效应。（2）SFDI进入对全要素生产率上升行业所带来的效应要大于全要素生产下降行业。特别是在2004年～2009年的报告期内，SFDI进入对全要素生产率下降行业的作用不显著。这进一步证明了SFDI的生产率效应。对于服务业各行业的全要素生产率来说，有多种作用因素，可能与各行业的资本、技术、人才、学习能力、吸收能力等有关，SFDI不仅直接影响到其所进入行业的生产率，而且会通过上述各因素间接影响各行业的全要素生产率。赖明勇等（2005）利用中国的数据进行检验，发现我国企业的技术吸收能力对技术溢出效果具有决定作用。因此，对于全要素生产率上升行业来说，资本、技术、人才、学习能力、吸收能力等因素更好地发挥了作用，也使得这些行业能够更好地利用SFDI的外溢效应来提高生产效率。而对于全要素生产率下降的行业来说，各生产要素的利用没有得到进一步提高，从而也使得SFDI的生产率效应难以充分发挥。
四、结论与启示
商业地产产业投资报告范文第4篇
（一）企业投资项目核准初审
1、能源交通类项目核准初审
法律依据：
《国务院关于投资体制改革的决定》（国发[**]20号）第二款第二项：“规范政府核准制。要严格限定实行政府核准制的范围，并根据变化的情况适时调整。《政府核准的投资项目目录》（以下简称《目录》）由国务院投资主管部门会同有关部门研究提出，报国务院批准后实施。未经国务院批准，各地区、各部门不得擅自增减《目录》规定的范围。
企业投资建设实行核准制的项目，仅需向政府提交项目申请报告，不再经过批准项目建议书、可行性研究报告和开工报告的程序。政府对企业提交的项目申请报告，主要从维护经济安全、合理开发利用资源、保护生态环境、优化重大布局、保障公共利益、防止出现垄断等方面进行核准。对于外商投资项目，政府还要从市场准入、资本项目管理等方面进行核准。政府有关部门要制定严格规范的核准制度，明确核准的范围、内容、申报程序和办理时限，并向社会公布，提高办事效率，增强透明度。”
2、工业类项目核准初审
法律依据：
《国务院关于投资体制改革的决定》（国发[**]20号）第二款第二项：“规范政府核准制。要严格限定实行政府核准制的范围，并根据变化的情况适时调整。《政府核准的投资项目目录》（以下简称《目录》）由国务院投资主管部门会同有关部门研究提出，报国务院批准后实施。未经国务院批准，各地区、各部门不得擅自增减《目录》规定的范围。
企业投资建设实行核准制的项目，仅需向政府提交项目申请报告，不再经过批准项目建议书、可行性研究报告和开工报告的程序。政府对企业提交的项目申请报告，主要从维护经济安全、合理开发利用资源、保护生态环境、优化重大布局、保障公共利益、防止出现垄断等方面进行核准。对于外商投资项目，政府还要从市场准入、资本项目管理等方面进行核准。政府有关部门要制定严格规范的核准制度，明确核准的范围、内容、申报程序和办理时限，并向社会公布，提高办事效率，增强透明度。”
3、城市建设类项目核准初审
法律依据：
《国务院关于投资体制改革的决定》（国发[**]20号）第二款第二项：“规范政府核准制。要严格限定实行政府核准制的范围，并根据变化的情况适时调整。《政府核准的投资项目目录》（以下简称《目录》）由国务院投资主管部门会同有关部门研究提出，报国务院批准后实施。未经国务院批准，各地区、各部门不得擅自增减《目录》规定的范围。
企业投资建设实行核准制的项目，仅需向政府提交项目申请报告，不再经过批准项目建议书、可行性研究报告和开工报告的程序。政府对企业提交的项目申请报告，主要从维护经济安全、合理开发利用资源、保护生态环境、优化重大布局、保障公共利益、防止出现垄断等方面进行核准。对于外商投资项目，政府还要从市场准入、资本项目管理等方面进行核准。政府有关部门要制定严格规范的核准制度，明确核准的范围、内容、申报程序和办理时限，并向社会公布，提高办事效率，增强透明度。”
4、财贸流通类项目核准初审
法律依据：
《国务院关于投资体制改革的决定》（国发[**]20号）第二款第二项：“规范政府核准制。要严格限定实行政府核准制的范围，并根据变化的情况适时调整。《政府核准的投资项目目录》（以下简称《目录》）由国务院投资主管部门会同有关部门研究提出，报国务院批准后实施。未经国务院批准，各地区、各部门不得擅自增减《目录》规定的范围。
企业投资建设实行核准制的项目，仅需向政府提交项目申请报告，不再经过批准项目建议书、可行性研究报告和开工报告的程序。政府对企业提交的项目申请报告，主要从维护经济安全、合理开发利用资源、保护生态环境、优化重大布局、保障公共利益、防止出现垄断等方面进行核准。对于外商投资项目，政府还要从市场准入、资本项目管理等方面进行核准。政府有关部门要制定严格规范的核准制度，明确核准的范围、内容、申报程序和办理时限，并向社会公布，提高办事效率，增强透明度。”
5、社会事业类项目核准初审
法律依据：
《国务院关于投资体制改革的决定》（国发[**]20号）第二款第二项：“规范政府核准制。要严格限定实行政府核准制的范围，并根据变化的情况适时调整。《政府核准的投资项目目录》（以下简称《目录》）由国务院投资主管部门会同有关部门研究提出，报国务院批准后实施。未经国务院批准，各地区、各部门不得擅自增减《目录》规定的范围。
企业投资建设实行核准制的项目，仅需向政府提交项目申请报告，不再经过批准项目建议书、可行性研究报告和开工报告的程序。政府对企业提交的项目申请报告，主要从维护经济安全、合理开发利用资源、保护生态环境、优化重大布局、保障公共利益、防止出现垄断等方面进行核准。对于外商投资项目，政府还要从市场准入、资本项目管理等方面进行核准。政府有关部门要制定严格规范的核准制度，明确核准范围、内容、申报程序和办理时限，并向社会公布，提高办事效率，增强透明度。”
（二）外商投资项目核准初审
法律依据：
1、《国务院关于投资体制改革的决定》（国发[**]20号）第二款第二项：“规范政府核准制。要严格限定实行政府核准制的范围，并根据变化的情况适时调整。《政府核准的投资项目目录》（以下简称《目录》）由国务院投资主管部门会同有关部门研究提出，报国务院批准后实施。未经国务院批准，各地区、各部门不得擅自增减《目录》规定的范围。
企业投资建设实行核准制的项目，仅需向政府提交项目申请报告，不再经过批准项目建议书、可行性研究报告和开工报告的程序。政府对企业提交的项目申请报告，主要从维护经济安全、合理开发利用资源、保护生态环境、优化重大布局、保障公共利益、防止出现垄断等方面进行核准。对于外商投资项目，政府还要从市场准入、资本项目管理等方面进行核准。政府有关部门要制定严格规范的核准制度，明确核准的范围、内容、申报程序和办理时限，并向社会公布，提高办事效率，增强透明度。
2、《外商投资项目核准暂行管理办法》（国家发展和改革委员会令第22号）第二条：“本办法适用于中外合资、中外合作、外商独资、外商购并境内企业、外商投资企业增资等各类外商投资项目的核准。”
（三）境外投资项目核准初审
法律依据：
《境外投资项目核准暂行管理办法》（国家发展和改革委员会令第21号）第二条：“本办法适用于中华人民共和国境内各类法人（以下称“投资主体”，及其通过在境外控股的企业或机构，在境外进行的投资（含新建、购并、参股、增资、再投资）项目的核准。”
二、国家鼓励发展的内资项目确认初审
法律依据：
《国家发展改革委关于办理内资项目国家鼓励发展的内外资项目确认书有关问题的通知》（发改规划[**]900号）第一款：“本通知适用于下列符合《当前国家重点鼓励发展的产业、产品和技术目录》的投资项目（以下简称内资项目）的免税确认工作。具体范围包括：
（一）国务院和国家发展改革委批准的内资项目；
（二）原国家计委和原国家经贸委批准的内资基本建设和技术改造项目；
（三）按《国家计委关于取消部分行政审批事项的通知》（计办[2001]2440号）规定，由有关单位批准的限额以上内资基本建设项目；
（四）国家发展改革委、原国家计委、原国家经贸委授权或委托有关单位批准的限额以上内资项目；
（五）国务院授权具有限额以下项目审批权、但无出具免税确认书资格的有关企业批准的限额以下内资项目；
（六）国家发展改革委规定的其他内资项目。”
三、内资企业符合产业政策的技术改造项目确认初审
法律依据：
《国家发展改革委关于办理技术改造项目<符合产业政策的技术改造项目确认书>有关问题的通知》（发改规划[**]2105号）第一款：“所有限额以上技术改造投资项目，包括国务院、国家发展改革委、原国家经贸委、原国家计委授权或委托有关单位批准的限额以上技术改造项目，以及国务院有关部门批准的限额以下技术改造项目，《符合产业政策的技术改造项目确认书》出具工作，均由国家发展改革委办理。
其他限额以下技术改造项目，包括有限额以下项目审批权限的国家试点企业集团、中央管理企业、国家计划单列企业集团（以下简称有关企业集团）审批的限额以下技术改造项目，《符合产业政策的技术改造项目确认书》出具工作，由省级经贸委办理；地方机构改革后，有关职能已转入发展改革委的，由省级发展改革委办理。各省、自治区、直辖市及计划单列市发展改革委、经贸委，新疆生产建设兵团发展改革委（以下简称省级发展改革委、经贸委）的确认职责不得向下或横向转移。”
四、国家鼓励发展的外资项目确认初审
法律依据：
1、《国务院关于调整进口设备税收政策的通知》（国发[1997]37号）
2、《关于落实国务院调整进口设备税收政策有关问题的通知》（计规划[1998]250号）第二条：“外商投资项目要执行《外商投资产业指导目录》和《外商投资项目不予免税的进口商品目录》。利用外国政府贷款项目、国际金融项目（世界银行、亚洲开发银行、农业发展基金）贷款项目进口的自用设备、以及加工贸易外商提供的不作价进口设备，除《外商投资项目不予免税的进口商品目录》所列商品外，免征进口关税和进口环节增值税。其他项目（包括利用国外商业贷款项目）一律执行《当前国家重点鼓励发展的产业、产品和技术目录》和《国内投资项目不予免税的进口商品目录》。”
五、外资企业符合产业政策的技术改造项目确认初审
法律依据：
《国家发展改革委关于办理技术改造项目<符合产业政策的技术改造项目确认书>有关问题的通知》（发改规划[**]2105号）第一款：“所有限额以上技术改造投资项目，包括国务院、国家发展改革委、原国家经贸委、原国家计委授权或委托有关单位批准的限额以上技术改造项目，以及国务院有关部门批准的限额以下技术改造项目，《符合产业政策的技术改造项目确认书》出具工作，均由国家发展改革委办理。
其他限额以下技术改造项目，包括有限额以下项目审批权限的国家试点企业集团、中央管理企业、国家计划单列企业集团（以下简称有关企业集团）审批的限额以下技术改造项目，《符合产业政策的技术改造项目确认书》出具工作，由省级经贸委办理；地方机构改革后，有关职能已转入发展改革委的，由省级发展改革委办理。各省、自治区、直辖市及计划单列市发展改革委、经贸委，新疆生产建设兵团发展改革委（以下简称省级发展改革委、经贸委）的确认职责不得向下或横向转移。”
六、国有土地储备项目备案初审
法律依据：
《**市人民政府关于实施土地储备制度的通知》第一款：“土地储备的范围：
（一）应依法收回的国有土地。主要包括：用地单位已经撤销或者迁移的；破产企业的；旧城改造的；未经原批准机关同意，连续两年未使用的；土地使用者擅自改变土地用途，责令限期改正，逾期拒不改正的；土地使用者超过出让合同约定的开发期限，满两年未动工开发的；土地使用者违反出让合同规定，依法解除出让合同的；违法占地建设，依法没收的；长期闲置荒废的；市内4区无主的；其他可以依法收回的土地等。
（二）可收购的国有土地。主要包括：因公共利益或政府特殊需要，将出让的土地使用权作价收购的国有土地。
（三）在企业改制、旧城改造、污染企业外迁，城市规划调整中可置换的土地。
（四）征用的集体土地和政府代征的土地。”
七、城市建设类企业投资项目备案初审
法律依据：
《国务院关于投资体制改革的决定》（国发[**]20号）第二款第三项：“健全备案制。对于《目录》以外的企业投资项目，实行备案制，除国家另有规定外，由企业按照属地原则向地方政府投资主管部门备案。备案制的具体实施办法由省级人民政府自行制定。国务院投资主管部门要对备案工作加强指导和监督，防止以备案的名义变相审批。”
八、能源交通类企业投资项目备案初审
法律依据：
《国务院关于投资体制改革的决定》（国发[**]20号）第二款第三项：“健全备案制。对于《目录》以外的企业投资项目，实行备案制，除国家另有规定外，由企业按照属地原则向地方政府投资主管部门备案。备案制的具体实施办法由省级人民政府自行制定。国务院投资主管部门要对备案工作加强指导和监督，防止以备案的名义变相审批。”
九、工业类企业投资项目备案初审
法律依据：
《国务院关于投资体制改革的决定》（国发[**]20号）第二款第三项：“健全备案制。对于《目录》以外的企业投资项目，实行备案制，除国家另有规定外，由企业按照属地原则向地方政府投资主管部门备案。备案制的具体实施办法由省级人民政府自行制定。国务院投资主管部门要对备案工作加强指导和监督，防止以备案的名义变相审批。”
十、财贸流通企业投资项目备案初审
法律依据：
《国务院关于投资体制改革的决定》（国发[**]20号）第二款第三项：“健全备案制。对于《目录》以外的企业投资项目，实行备案制，除国家另有规定外，由企业按照属地原则向地方政府投资主管部门备案。备案制的具体实施办法由省级人民政府自行制定。国务院投资主管部门要对备案工作加强指导和监督，防止以备案的名义变相审批。”
十一、社会事业企业投资项目备案初审
法律依据：
《国务院关于投资体制改革的决定》（国发[**]20号）第二款第三项：“健全备案制。对于《目录》以外的企业投资项目，实行备案制，除国家另有规定外，由企业按照属地原则向地方政府投资主管部门备案。备案制的具体实施办法由省级人民政府自行制定。国务院投资主管部门要对备案工作加强指导和监督，防止以备案的名义变相审批。”
十二、高技术项目（含产业化项目、重大装备和产业技术开发项目、信息化项目、创新能力项目及其他高技术项目）备案初审
法律依据：
《国务院关于投资体制改革的决定（国发[**]20号）》第二款第三项：“健全备案制。对于《目录》以外的企业投资项目，实行备案制，除国家另有规定外，由企业按照属地原则向地方政府投资主管部门备案。备案制的具体实施办法由省级人民政府自行制定。国务院投资主管部门要对备案工作加强指导和监督，防止以备案的名义变相审批。”
十三、资源综合利用企业（产品）项目可行性研究报告及资源节约综合利用产品认定初审
法律依据：
《资源综合利用认定管理办法》（青经资源[**]160号）第二条：“本办法所称资源综合利用认定，是指对享受资源综合利用优惠政策的企业（分厂、车间）或者资源综合利用产品、项目的认定。”
《资源综合利用认定管理办法》（青经资源[**]160号）第三条：“本办法适用于本市行政区域内申请享受资源综合利用税收优惠政策的企业。”
十四、区内集贸市场开办、变更、注销的初审
法律依据：
1、《城乡集市贸易管理办法》（国发〔1983〕17号）第三条第二款：“为了协调、组织有关部门管好集市，当地人民政府可根据具体情况，在需要设立基层市场管理委员会的城乡集市，由集市所在地的县（市）、市辖区、乡人民政府有关负责人主持，组织工商行政管理、商业、供销、粮食、公安、税务、物价、卫生、计量、农业、城建等有关部门建立基层市场管理委员会，监督、检查有关政策执行情况，规划市场建设，共同管好市场。”
2、《山东省城乡集贸市场管理条例》第四条第二款：“县级以上其他有关部门按照各自的职责，依法行使职能，并配合工商行政管理部门对集贸市场进行监督管理。”
3、《**市集贸市场管理办法》第十五条：“开办集贸市场，开办者应当按照有关规定向商品流通主管部门提出申请，经批准后，到市场所在地工商行政管理部门申请办理登记注册手续。”
4、《**市集贸市场管理办法》第十九条：“集贸市场因变更负责人、迁移、合并、分立、撤销等，需改变集贸市场登记注册事项的，开办者应当在做出相关决定之日起三十日内向原登记注册机关申请变更或注册登记。”
十五、区属企业改制（分立、出售、破产、重组）
法律依据：
1、《**市人民政府关于印发〈**市规范发展股份合作制企业的试行意见〉的通知》（青政发〔1998〕48号）第五条：“政府有关部门依照国家法律、法规和有关规定对股份合作制企业进行管理。**市市属中小型企业改为股份合作制的,由**市体改委分别会同**市经委、财委、建委等部门审批;各区、市属企业改为股份合作制的,分别由各区、市体改部门审批,报**市体改委备案。新设立的股份合作制企业的审批,按上述规定执行。”
2、《**市人民政府关于印发**市市属中小型国有工业企业产权出售试行意见的通知》（青政发〔1998〕109号）第二条第五款：“企业提出出售申请和出售协议书，经出售方报市经委初审并下达同意实施产权出售的批复，此批复同时抄送市体改委、外经贸委、财政局、国资局、地税局、国税局、人民银行、土地局、房产局、工商局、劳动局等部门。企业与出售方意见不一致时，可由企业直报市企业改革与组织结构调整领导小组协调解决。”
3、《**市人民政府关于印发**市市属中小型国有工业企业产权出售试行意见的通知》（青政发〔1998〕109号第七条第三十二款：“市属集体所有制中小型工业企业、各区、市属中小型企业，市财贸、建设等系统中小型企业，出售企业产权，可参照本意见执行。”
商业地产产业投资报告范文第5篇
在众多的中国会计准则与国际会计准则差异中。国际会计准则第32号和39号-工具无疑是最引入关注的。尽管该准则在国际准则此次修订之前已经生效，但该准则十分复杂，很难。而对于中国会计准则来说，这是全新的准则，并代表了对于金融工具会计的重大改变。所有金融资产和金融负债，包括金融衍生工具，都需要在资产负债表上确认，而其中广泛采用公允价值作为计量基础。为交易而持有以及其他指定的金融工具。其公允价值的变动都计入利润表。在实务中，很可能会产生极大的应用。银行、其他金融机构，以及其他持有各类金融工具（包括金融衍生工具，例如远期合同、期货合同、互换合同、期权等）的将会受到很大的。而盈利亦可能波动频繁。
限于篇幅本文仅以“商业债券投资核算”作为对象，进行二者的差异。债券投资是商业银行一项重要资产，在商业银行经营管理中具有举足轻重的作用。债券投资的核算，对于商业银行规范管理、防范风险、增强信息透明度具有重要意义。随着我国金融体制改革的不断深入和债券市场的稳步发展，商业银行债券投资迅速增长。但债券投资核算明显滞后，与国际财务报告准则相关规定有着显著的差异。因此，充分借鉴国际财务报告准则中的合理成分，改革和完善商业银行债券投资的核算，不仅是推动商业银行会计与国际惯例接轨的重要步骤，也是提升商业银行债券投资核算水平，增强信息透明度，加强风险管理，促进债券投资业务健康发展的重要举措。本文试图通过对《金融企业会计制度》与国际财务报告准则有关债券投资规定的对比分析，提出中国商业银行债券投资核算的改革取向。
一、债券投资在商业银行经营管理中的重要地位和作用
（一）平衡收益与风险的重要工具
商业银行是经营货币资金的企业，既要吸收存款，又要通过发放贷款、同业拆放或购买债券等形式，将所吸收的资金有效地加以运用，以赚取合理的利差。同时，商业银行以安全性、流动性和效益性为经营原则，强调风险与收益的平衡。并通过有效的资产组合，去化解风险，提高收益。贷款无疑是银行资金运用最重要的手段，但是贷款的发放不仅要有客户需求，而且要充分考虑到贷款的风险。长期以来我国银行贷款质量不高。呆坏帐多的现状，说明贷款风险很大。而债券投资相对于贷款而言，虽然名义收益率相对较低，但其风险较小，收益稳定。相对于存放和拆放资金而言，收益又较为可观。而且，根据经营管理的需要，通过期限匹配，可以保持债券投资较好的流动性，以满足流动性管理的需要。因此，债券投资的特点决定了银行在没有即时和可靠的贷款投放渠道的情况下，为了保证资金的使用效率。必然会将大量的资金投入债券市场，通过购买债券，取得相对稳定的收益。
（二）具有良好的市场和发展空间
这些年来，随着积极财政政策的实施和央行运用货币政策工具的需要，财政部和人民银行发行了大量的政府债券和央行票据，这些债券和票据具有流动性好、收益稳定、风险低等特点，为商业银行债券投资提供了良好的市场。
同时，中国金融体制改革的不断深化，也促进了商业银行债券投资业务的快速发展。如政策性商业银行成立后，为解决自身资金不足的问题。发行了大量债券，商业银行成为这些债券的购买主体；1998年，为支持国有商业银行的改革。财政部向四大国有商业银行定向发行2700亿元特别国债，以补充资本金；1999年，四大资产管理公司为接受国有商业银行剥离的不良贷款，定向发行了约14000亿元资产管理公司债券；2004年，在中国银行和中国建设银行股份制改革中，央行发行了专项票据，用以购买两家银行的可疑类贷款；商业银行为提高资本充足率，发行了长期次级债，商业银行也是这些债券的购买主体。
（三）国内商业银行的第二大资产
随着债券投资的不断增长，已成为国内商业银行仅次于贷款的第二大金融资产，也是收入的主要来源之一。从四大国有商业银行2002年-2004年年报中可以看出，债券投资占四大国有商业银行资产总额的20％以上。具体数字见表1：
表1
单位：人民币亿元
2002年
债券投资 总资产 占比 工行 9，338 47，768 19.55％ 农行 4，202 29，766 14.12％ 中行 6，927 28，541 24.27％ 建行 6，765 30，832 21.94％ 合计 27，232 136，906 19.89％
续表1
单位：人民币亿元
2003年
债券投资 总资产 占比 工行 10，918 52，791 20.68％ 农行 5，763 34，940 16.49％ 中行 6，999 31，402 22.29％ 建行 7，744 35，543 21.79％ 合计 31，424 154，676 20.32％
续表1
单位：人民币亿元
2004年
债券投资 总资产 占比 工行 12，354 56，705 21.8％ 农行 7，731 40，138 19.3％ 中行 9，776 39，799 24.6％ 建行 10，912 39，048 27.9％ 合计 40，773 175，690 23.2％
注：数字来源于中国工商银行、中国农业银行、中国银行和中国建设银行2002年一2004年年报，中国农业银行的数字中包含了股权投资。
从表1数据可以看出：
1.无论相对额还是绝对额，债券投资都在商业银行中占据重要地位。如2004年，四大国有商业银行的债券投资余额为4.08万亿元，占资产总额的23.2％。
2.总体来看，债券投资在资产总额中的占比逐年提高，2002年～2004年分别为19.89％、20.32％和23.2％。
3.债券投资的增长速度要快于资产总额的增长速度。2003年和2004年债券投资增长速度分别为15％和29.7％，分别比资产总额的增长速度高出2％和13.5％。
近年来，商业银行对债券投资的交易和管理日渐重视，如四大国有商业银行都设置了专门的资金部门，并在境内外设立资金交易中心。专门从事以债券投资为主体的资金交易。同时也越来越关注投资收益水平的提高和风险的有效控制，要求对债券投资核算中存在的分类不、计量不规范、信息不透明、与国际财务报告准则不接轨等问题尽快加以解决。
二、商业银行债券投资核算的比较分析
从以上分析可以看出，债券投资在商业银行中具有重要地位和作用，但国内商业银行债券投资的核算，却明显滞后于债券投资的发展。不能很好地满足债券投资的管理要求。
债券投资的核算是中国会计准则与国际财务报告准则之间最显著的差异之一。对于我国商业银行而言，关于债券投资的核算主要执行《企业会计准则-投资》和2001年11月27日颁布的《金融企业会计制度》（以下合称《金融企业会计制度》）中的有关规定，二者在债券投资核算方面的规定基本相同。国际财务报告准则关于商业银行债券投资的规定主要包括《国际财务报告准则第32号-金融工具：披露和列报》、《国际财务报告准则第39号-金融工具：确认和计量》（以下合称“国际财务报告准则”）中的有关规定。《金融企业会计制度》和国际财务报告准则关于债券投资核算规定的主要差异如下：
（一）债券投资的分类
1.《金融企业会计制度》的规定
《金融企业会计制度》按期限将包括债券投资在内的各种投资分为短期投资和长期投资。
短期债券投资是指能够随时变现并且持有时间不准备超过1年（含1年）的债券；长期债券投资是指持有时间准备超过一年的债券。
2.国际财务报告准则的规定
按照国际财务报告准则，债券投资作为整个金融资产的一部分，按持有意图被划分为以下四类：
（1）以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产（A financial asset at fair value through profit or loss）。是指为了从价格的短期波动中获利而购置的金融资产，以及企业在初始确认时就指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。
（2）持有至到期日的投资（Hold—to—maturity Investments）。是指具有固定的或可确定金额和固定期限，且企业明确打算并能够持有至到期日的金融资产。不包括：①在初始确认时就被指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产；②初始确认时被指定为可供出售的金融资产；③贷款和应收款项。
（3）贷款和应收款项（Loans and Receivables）。是指有固定或可确定的回收金额。且不在活跃市场上交投的非衍生金融资产。不包括：①打算立即或于近期出售，以及在初始确认时就被指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产；②初始确认时被指定为可供出售的金融资产。
（4）可供出售的金融资产（Available—for—sale Financial Assets）。是指不归属以上三类的金融资产。
3.二者的差异比较
从《金融企业会计制度》和国际财务报告准则的比较分析来看，二者在债券投资分类上存在显著差异。国内按照资产负债表的流动性列示习惯，将债券投资分为两类，而国际财务报告准则则按照持有意图和债券的自身特点。将债券划分为四类（以下简称“债券四分类”）。从国际财务报告准则来看，更加强调债券的持有意图，以便向报告使用者披露各类债券的风险和收益。
同时，国际财务报告准则还对债券的分类进行一定的限制，以避免管理层改变分类操纵利润。如国际财务报告准则规定，如果企业将尚未到期的持有至到期日的投资在本会计年度或过去两个完整会计年度内出售，或转为可供出售金融资产的金额比例较大（通常指超过该类债券出售和重分类前本金总额的5％），则需对整个持有至到期日的投资组合进行重新分类。
债券四分类是国际财务报告准则债券投资有关规定的核心概念，其关于债券投资的确认、计量和披露的规定都是围绕债券四分类为基础进行的，这种分类的差别，也就导致了《金融企业会计制度》和国际财务报告准则在债券投资核算规定上的根本区别。
（二）债券投资的确认
确认是指将符合财务报表要素定义和确认标准的项目纳入资产负债表或收益表的过程。
它涉及以文字和金额表述一个项目并将金额包括在资产负债表或损益表的总额中。
在确认环节，《金融企业会计制度》以“取得”和“处置”作为债券投资初始确认和终止确认的标准。国际财务报告准则对债券投资确认的规定较为详细，强调的是对合同权利的控制或丧失。通常是以交易日或结算日作为确认的时间。这种确认标准。较为符合国际财务报告准则“风险和报酬的转移”这一概念。但总体来看，二者在债券投资确认方面并无本质的差异，国际财务报告准则对确认的规定较为详细，更多的是针对衍生金融工具而言。
（三）债券投资的初始计量
计量是指为了在资产负债表和收益表内确认和列示财务报表的要素而确定金额的过程。
计量通常包括两个方面的，即计量单位和计量属性。计量单位是指对计量对象就某一属性进行计量时，具体使用的标准量度。计量单位通常包括名义货币单位和不变购买力货币单位。从来看，名义货币作为计量单位的地位仍很难动摇，因此。会计计量的主要问题是计量属性的选择问题。计量属性通常包括成本、现行成本、可变现价值、现值等。
1.《金融企业会计制度》的规定
《金融企业会计制度》规定，债券投资在取得时应当按照初始投资成本计量。其中：（1）以现金购入的，按实际支付的全部价款，包括税金、手续费等相关费用作为初始投资成本。实际支付的价款中包含的已到付息期但尚未领取的债券利息，不构成初始投资成本。长期债券投资如果所支付的税金、手续费等相关费用金额较小，可以直接计入当期投资收益，不计入初始投资成本；（2）投资者投入的，按投资各方确认的价值作为初始投资成本。
2.国际财务报告准则的规定
国际财务报告准则规定债券投资应以其成本进行初始计量。成本是指付出对价的公允价值，交易费用应在初始计量时计入债券投资的成本。公允价值一般参照交易价格或其他市场价格确定。如果这些市场价格不能可靠地确定，则公允价值应按所有未来现金流量总额的当时市场利率来折现确定。实际支付的价款中包含的已到付息期但尚未领取的债券利息，不构成初始投资成本。
3.二者的差异比较
从初始计量来看。国内采用历史成本进行计量，而国际财务报告准则采用公允价值进行计量，二者在计量属性上存在根本的差别。具体差别在于：
（1）成本的外延不同。在国际财务报告准则下，交易费用必须作为债券的投资成本，而根据《金融企业会计制度》的规定，长期债券投资的交易费用可以直接确认为当期损益，不作为成本。
（2）成本的内涵不同。《金融企业会计制度》规定的成本实际上是历史成本，而国际财务报告准则规定的成本则是指付出对价的“公允价值”，并对公允价值的确定进行明确规定。
在以市场原则进行交易的情况下，二者并无差别。如银行直接从债券市场上购买的国债，其买入价（市场价）即公允价值，即成本等于公允价值。但在非市场交易的情况下，二者则存在显著差异。如商业银行因政策性原因购入的债券，如果其票面利率低于同期可比债券的市场利率，按国际财务报告准则，该笔债券需按其未来现金流量的现值确定初始投资成本（折现率为同期可比债券的市场利率），因此，该笔债券在入帐时就会产生折价（金额为债券面值与折现值之间的差额），而按《金融企业会计制度》，仍以取得成本作为初始投资成本，由此导致两套准则下当期利润和所有者权益的不同。
（四）债券投资的后续计量
1.《金融企业会计制度》的规定
《金融企业会计制度》规定，短期债券投资的利息，应当于实际收到时，冲减投资的帐面余额，但已记入“应收利息”科目的利息除外。长期债券投资应当按照票面价值与票面利率按期、确认利息收入。长期债券投资的初始投资成本减去已到付息期但尚未领取的债券利息、未到期债券利息和计入初始投资成本的相关税费，与债券面值之间的差额，作为债券溢价或折价；债券的溢价或折价在债券存续期间内于确认相关债券利息收入时摊销。摊销可以采用直线法，也可以采用实际利率法。
关于减值准备，《制度》规定，短期债券投资期末应按成本与市价孰低计量。长期债券投资应当在期末时按照其帐面价值与可收回金额孰低计量，对可收回金额低于账面价值的差额，应当计提长期投资减值准备。
可收回金额，是指资产的销售净价与预期从该资产的持续使用和使用寿命结束时的处置中形成的预计未来现金流量的现值两者之中的较高者。其中，销售净价是指资产的销售价格减去所发生的资产处置费用后的余额。
2.国际财务报告准则的规定
国际财务报告准则关于债券投资的后续计量规定，与债券四分类紧密相关，不同债券的后续计量不完全相同。按照国际财务报告准则：（1）以公允价值计量且其变动计入当期损益的债券投资按公允价值进行后续计量，公允价值的变动直接反映在当期净损益中；（2）可供出售的债券投资按公允价值进行后续计量，公允价值的变动直接计入资本公积中。当该债券收回和对外转出时，应将原直接计入资本公积的数额（即公允价值变动累计额）转出，并计入当期损益；（3）持有至到期日的债券投资和应收款项按照摊余成本进行后续计量。债券溢价或折价的摊销采用实际利率法。
关于减值准备，国际财务报告准则规定，如果有客观证据显示金融资产出现了减值，且减值数额可以可靠地估计，则应确认减值损失。（1）持有至到期日的债券投资和应收款项的减值损失，在损益表中直接加以确认；（2）可供出售的债券投资发生减值损失时。应将原计入资本公积中的公允价值变动累计额相应转出，并在损益表中加以确认。
3.二者的差异比较
（1）关于摊余成本的确定。《金融企业会计制度》规定摊余成本（即债券溢价或折价的摊销）可以选择实际利率法或直线法确定。而按国际财务报告准则，只能采用实际利率法。
国际财务报告准则这一做法与其按公允价值计量（在无法取得公允价值时，以未来现金流量按市场利率折现确定）的思路是完全吻合的。
（2）关于期末计价。《金融企业会计制度》规定长短期投资期末计价分别采用成本与市价孰低法和计提长期投资减值准备，而按照国际财务报告准则，不同债券分类采用不同的计量方法。这种差别主要体现在以公允价值计量且其变动计入当期损益的债券投资和可供出售的债券投资上。
以公允价值计量且其变动计入当期损益的债券投资，按《金融企业会计制度》应作为短期债券投资核算，因此，按照成本与市价孰低原则，对该投资只能确认损失，不能确认收益。而按国际财务报告准则，以公允价值计量且其变动计入当期损益的债券投资按公允价值进行后续计量，则即可能产生损失（市价低于成本情况下），也可能产生收益（市价高于成本情况下）。
可供出售的债券投资，按《金融企业会计制度》可能作为短期债券投资核算，也可能作为长期债券投资核算。如果是作为短期债券投资核算，其在两种制度下的差别同上；如果是作为长期债券投资核算，在《金融企业会计制度》下，按成本计价，对债券溢价或折价进行摊销。而在国际财务报告准则下，是按公允价值进行后续计量，即会随着市价或市场利率的变化而改变。
（五）不同债券分类之间的转换
1.《金融企业会计制度》的规定
《金融企业会计制度》规定，金融企业改变投资目的，将短期债券投资划转为长期债券投资，应按短期债券投资的成本与市价孰低结转，并按此确定的价值：作为长期债券投资新的投资成本。拟处置的长期债券投资不调整至短期债券投资，待处置时按处置长期债券投资进行会计处理。
2.国际财务报告准则的规定
债券被指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的债券投资，或贷款和应收款项后，不能再转为其他类别的债券投资；其他类别的债券投资也不能再转为以公允价值计量且其变动计入当期损益的债券投资，或贷款和应收款项。
持有至到期日的债券投资、可供出售的债券投资在符合规定条件时可以转换。其转换条件及相关会计处理原则如下：
（1）因持有意图和能力等因素发生变化，使某债券仍作为持有至到期日的债券投资不恰当的，应将其转为可供出售的债券投资，并以该债券在转换日的公允价值结转，该债券的摊余成本与其公允价值之间的差额，应计入资本公积，直至该可供出售的债券投资终止确认时再转出计入当期损益。
（2）因部分出售或转换的金额比例较大，使某债券的剩余部分仍作为持有至到期日的债券投资不恰当的，应将该债券剩余部分转为可供出售的债券投资，并以该债券剩余部分在转换日的公允价值结转，该债券剩余部分的摊余成本与其公允价值之间的差额，应计入资本公积，直至该可供出售的债券投资终止确认时再转出计入当期损益。
（3）因持有意图和能力等因素发生变化，或公允价值不再能够可靠地计量，或持有期限超过了两个完整的会计年度，使某债券仍作为可供出售的债券投资不恰当的，应将该债券转为持有至到期日的债券投资，并以该债券在转换日的帐面价值结转，成为所转持有至到期日的债券投资入帐价值。原计入资本公积中的相关公允价值变动累计额，应在该债券的剩余持有期内采用实际利率法摊销，计入损益；该债券于转换日的摊余成本与到期时价值之间的差额。应在该债券的剩余持有期间采用实际利率法进行摊销，计入损益。如该持有至到期日的债券投资在转换后发生减值，则原计入资本公积中的相关公允价值变动累计额的余额应转出计入当期损益。
3.二者的差异比较
《金融企业会计制度》仅允许长期债券投资转为短期债券投资，并按成本与市价孰低原则确定结转后的债券投资成本。国际财务报告准则仅允许持有至到期日的债券投资、可供出售的债券投资相互转换，并按公允价值作为结转后的债券投资成本，且明确了结转前后债券价值差额的处理方法。由于债券的分类方法完全不同。因此，决定了二者在债券转换方面的规定存在本质差异。
从国际财务报告准则的规定来看，其强调的是债券投资分类的连续性，因此，对债券的转换作了明确的限制和规定，其意图在于限制管理层对债券分类的随意改变，以扭曲债券初始持有意图。同时，在转换后的债券投资价值确认方面，《金融企业会计制度》更多的是从谨慎原则的角度出发，而国际财务报告准则强调的是按公允价值进行计量，以与各类债券投资的初始计量方法保持一致。也体现了国际财务报告准则逻辑的严密性和内在思想的统一性。
（六）债券投资的披露
1.《金融企业会计制度》的规定
《金融企业会计制度》对债券投资披露的规定较少，仅要求商业银行披露金融工具的风险头寸，如信贷风险、货币风险、利率风险、流动性风险等。《企业会计准则-投资》对债券投资披露的规定较为详细一些，如应披露投资损益、当年提取的投资损失准备、投资的计价方法等。
2.国际财务报告准则的规定
国际财务报告准则对债券投资的披露相当广泛，主要包括：（1）各类债券投资的分类；（2）风险管理政策；（3）风险头寸，如信贷风险、货币风险、利率风险、流动性风险等；（4）各类债券的期末计量基础及价值变动的处理方法；（5）对期末采用公允价值计量的债券，应说明其公允价值确定的方法；（6）对须计提减值准备的债券，应说明表明其发生减值的依据。
3.二者的差异比较
从国际财务报告准则关于债券投资披露的有关规定来看，强调对债券投资的完整披露，以向报告使用者提供债券投资分类、风险管理政策、风险暴露及主要会计处理方法等全方位的信息。
（七）造成差异的主要原因
从以上可以看出，《金融企业会计制度》和国际财务报告准则与债券投资核算上存在显著差异，造成这些差异的主要原因包括以下几方面：
1.会计环境是制约债券投资核算改革的重要原因。从会计环境角度来看，一方面是要减少管理层通过会计政策操纵利润的空间。
实行债券四分类，既要考虑到分类的合理性和连续性，又要避免管理层随意改变分类操纵利润，二者之间有一个权衡的过程；另一方面，采用债券四分类，需要可靠的公允价值作基础，在债券市场尚未成熟的情况下，公允价值的取得可能成为障碍，而采用估算技术又会成为管理层粉饰报表的手段。从国内上市企业的表现来看，会计质量不高的现象一直较为突出，因此，防止管理层操纵利润、粉饰报表是会计准则制定机构考虑的重要因素。
2.国内会计准则制定机构对债券投资核算的相对滞后。1993年以来，国内会计准则和会计制度的研究制定取得了长足进步。通过依托国际财务报告准则，结合中国国情，中国会计国际化水平不断提高。但相对于企业会计，金融企业会计改革的步伐相对滞后，而对金融企业会计方面的规定，长期以来侧重于贷款，而忽略了债券投资。当然。这种现状与中国会计改革的整体规划密不可分。但客观上也导致了商业银行债券投资核算改革的相对滞后。
3.债券投资核算的改革必然会带来对准则体系的冲击。如在计量属性上采用公允价值、改变资产负债表按流动性分类的做法等，这些改变都构成对现有准则制定的理论基础的冲击，需要一个逐步完善和成熟的过程，这在某种程度上也制约了债券投资核算的改革步伐。
三、完善国内商业银行债券投资核算的若干建议
从以上差异分析，不难看出国际财务报告准则关于债券投资的规定比《金融企业会计制度》更为符合商业银行的实际情况。财务报表的目标，是提供在决策中有助于一系列使用者的关于企业财务状况、经营业绩和财务状况变动的信息。能否向财务报表使用者提供相关、可靠的信息，决定了会计职能的发挥程度。如对国内商业银行而言，在贷款方面，需要披露应计贷款与非应计贷款、贷款的产品、行业、五级分类、抵押状况等多维度信息。而对于债券投资，仅披露长、短期等少量信息，有悖于债券投资是商业银行第二大金融资产的客观实际情况，不利于向财务报表使用者提供相对充分的会计信息。
从国际财务报告准则关于债券投资的规定来看，其主要优点如下：（1）更好地反映经济业务的实质。债券投资交易的对象虽然都是债券，但其背后所反映的管理意图却截然不同。如交易类的债券主要是在保持流动性的前提下获取合理的价差，而持有到期日的投资主要是为了获取相对较高的收益。国际财务报告准则关于债券投资一系列规定的核心就是债券四分类，而债券四分类恰恰是按照债券的持有意图进行分类的，因此，较为完整地体现了管理意图和风险管理方法。很好地体现了经济业务的实质。此外，国际财务报告准则对不同种类的债券转换进行了限制，既有助于减少管理层操纵利润的空间，又很好地体现了管理层投资策略的变化。而《金融企业会计制度》仅以长短期划分债券投资。无法完整地反映这种经济业务的实质。（2）更好地反映企业财务状况和经营业绩。国际财务报告准则以公允价值为主要计量属性，并根据公允价值的变化，调整债券投资的价筐和损益，有助于更好地体现市场变化对商业银行财务状况的。更好地披露经营业绩。这种计量方法，能够及时地反映债券投资风险，对于防范金融风险也具有十分重要的意义。而《金融企业会计制度》以历史成本作为主要计量属性，无法及时、动态地反映市场情况的变化。不能充分地反映企业财务状况和经营业绩。（3）向财务报表使用者提供更加完整、充分的信息。国际财务报告准则在债券四分类和相应的确认、计量的基础上，完整地披露了各类债券的信息，有助于财务报表使用者的经济决策，更加符合财务报表的目标要求。
国际财务报告准则关于债券投资的核算规定。是以债券市场的成熟为重要前提的。而国内债券市场的日渐成熟以及商业银行在海外成熟市场上债券投资的增加，为改革商业银行债券投资核算提供了可靠动因和奠定了良好基础，可以说。改革商业银行债券投资核算的外部环境基本成熟。
完善商业银行债券投资的核算，需要从准则及制度制定和商业银行内部管理两个方面着手，即在会计准则和会计制度的制定上，要加快实现与国际财务报告准则的接轨；在商业银行内部管理上，要抓紧做好按债券四分类进行核算和管理的准备工作。
（一）借鉴国际财务报告准则的合理成分，完善商业银行债券投资的核算规定
从准则和制度制定的角度来看，关键是要抓紧引入国际财务报告准则中的合理成分，提升商业银行债券投资核算的国际化水平。
借鉴国际财务报告准则。关键是要引入其债券四分类的概念以及相应的确认、计量和披露的一系列规定，以提高商业银行信息披露的透明度，强化商业银行风险防范能力。有关具体规定，在前述中已做论述，在此不再重复。
需要说明的是，在引入国际财务报告准则有关规定时。需要对持有至到期日的投资进行明确限制，包括提前出售或重分类等情形，以避免管理层随意改变分类，调节利润。同时，考虑到中国实际情况，在过渡期安排上，对于商业银行以前年度因政策性原因购入的债券，可以不进行追溯调整，以减轻商业银行执行新制度所带来的财务压力。
（二）改进商业银行资产负债表的列示方式
在引入债券四分类概念的基础上，需要相应改革商业银行资产负债表的列示方式。目前商业银行资产负债表与一般工商企业相同，采取长、短期分别列示的方法。而债券投资的四分类并不区分长、短期，因此，必将导致商业银行资产负债表列示习惯的全面改变。商业银行资产负债表应按客户存款、客户贷款及垫款、债券投资等资产负债的性质进行列示，不应按流动性的顺序进行排列。
实际上，由于商业银行是经营货币资金的企业。按流动性方式列示资产负债表，不仅不符合商业银行的自身特点，也与国际惯例不符。
《国际财务报告准则第30号一银行和类似金融机构财务报表中的披露》中明确提出， “流动性项目和非流动性项目不分开列报，因为银行大多数的资产和负债都能够在近期内变现或结算”。对于商业银行流动性，可以通过在报表附注中披露资产负债的偿还期加以解决，对报告使用者来说，并不影响信息的完整性。
（三）提前做好按债券四分类进行核算和管理的准备工作
会计最终是反映经济业务的实质，如果经济业务没有根本性的变化，会计改革就缺乏内在的意义。债券投资的核算亦然。采用债券四分类，首先一点商业银行必须切实按照债券四分类要求，对债券帐户进行细分和管理；其次才是从核算上对债券进行如实反映和披露。
按照债券四分类进行核算和管理，主要包括以下内容：（1）建立债券帐户细分的原则。即根据债券四分类的定义，结合债券的持有意图和自身特点，明确每一类债券的划分标准；（2）对债券投资组合进行细分。即根据债券帐户细分原则。确定每一个债券帐户的归属；（3）建立四类帐户的管理原则。即针对不同债券的性质。确定相应的投资策略、授权管理、交易管理、风险监控手段等，其中在风险监控方面，市值重估应及时进行，并分别确定每类帐户相应的风险控制指标及其限额；（4）建立机系统，实现对交易和核算的自动处理和监控，包括通过系统对摊余成本的自动计算和公允值与成本的自动匹配，保证会计信息的真实、客观、及时、完整。
目前商业银行持有的债券主要包括政府债券、金融债券和央行票据等。因此，从债券细分角度来看，各类债券帐户可以按以下原则进行细分：1.以公允价值计量且其变动计入当期损益的债券。主要是银行以短期交易为目的债券，包括：（1）流动性高、买卖价差小、易于交易的政府债券、金融债券和央行票据； （2）交易员自营帐户中根据市场判断建仓的债券；（3）满足日常柜台做市报价需要的柜台报价券种等。
2.持有至到期的债券。主要银行以持有到期为目的并具备相应融资能力的债券。包括：（1）以前年度行政摊派的部分低收益、流动性差的柜台交易国债（少量为满足日常柜台交易需要的国债则需划分为以公允价值计量且其变动计入当期损益的债券或可供出售的债券）；（2）由国家开发银行、中国进出口银行等政策性银行发行的流动性较差的金融债券；（3）商业银行发行的收益较高、资信较好的次级债券或普通金融债；（4）通过承担流动性风险和信用风险以提高收益的企业债（主要是外币企业债）；（5）流动性好、有市场报价的可赎回、可回售债券等。
3.贷款和应收款项。主要是缺乏市场报价的债券，包括：（1）市场报价不活跃的政策性金融债；（2）流动性差、市场报价不活跃的可赎回、可回售债券；（3）非流通的特别国债和凭证式国债；（4）缺乏市场报价的超长期国债、政策性金融债及其他金融债等。