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房屋买卖合同纠纷案讲解 第一篇
该案庭审过程中，最高检察院首次接受当事人当庭质证，对于我国民事抗诉程序的丰富和发展具有重要意义。在该案的合同效力形态上，当事人在有效与无效之间争议，原审也在合同有效与无效之间裁判，但经审理发现涉案合同仅涉及是否成立的问题，并在此基础上正确运用合同成立的举证规则，合理分配举证责任，从而做到对当事人实体权利的保护，对于民事判决中举证责任的适用方法具有指导意义。
买卖合同纠纷代理词 第二篇
中心代理意见:
被告没有在20xx年11月25日销售过销售单上的货物，也没有派业务员原告送过货。所以，原告诉称的被查封、罚没的货物不是被告的货物，因而被告不需承担任何的法律责任，请求依法驳回原告的诉讼请求。
一、20xx年11月25日，被告没有给原告销售过销售单上的货物,也从来没有派过业务员给原告送货。
原告诉称，被告是在20xx年11月25日将将销售单上的货物由业务员送到遂川的。实际上，被告是在20xx年11月26日才将销售单上的货物销售出去。并且，被告没有自己的业务员，不可能派人也从来没有派人给原告送过货物。
第一、被告销售单上的货物是20xx年11月26日在长沙高桥大市场卖出的，不是20xx年11月25日卖出的；
目前，2024销售单上货物销售出去的时间，原告讲是11月25日、被告讲的11月26日，原告证人讲是11月27日。
1、证据表明，销售单上的货物只能在20xx年11月26日。在原告提供的货物销售单中，有一张销售单开出的时间是11月26日。很显然，11月26日才开出的销售单上的货物，不可能在11月25日卖出。
2、原告证人证明货物是20xx年11月27日由被告送给原告的，不能采信；
首先、两位证人是原告的职工，为原告做伪证很有可能。因为证人和原告之间存在劳动关系，证人为了自己能够在原告处工作，很有可能做伪证。
其次、两证人的在法庭上的证词相互矛盾。2024货物是27日什么时候送到遂川的，他们的回答不一致。男证人说是上午、女证人说是下午（在原告当庭的提醒下,女证人又改时间为中午）。问到是谁到被告处联系买卖货物的，男证人回答是他和女证人两人，女证人回答是她自己一人（在原告的当庭提醒下,女证人又补充男证人是司机）。
基于证人和原告的关系以及证人做证的前后矛盾和证词的不稳定性，不应该采信证人的证言。
其三、假定20xx年11月27日原告收到了被查封、罚没的货物是真实的，恰好也证明原告被查封、罚没的货物不是被告的。因为被告的货物是20xx年11月26日白天销售出去的，按照时间的推断，假定货物真是原告的，货物也应当是在当天夜间送到原告处的。如果是11月27日早上发出的，当日上午是不可能到达原告处的。这样的推断只能说明一个问题，20xx年11月27日原告收到了被查封、罚没的货物肯定不是原告的。
其四、证人为什么会证明货物是11月27日送到原告处的。
在案件审判进入质证的最后阶段，本代理人指出原告提供的销售单中有张是在20xx年11月26日开出的。原告听了以后马上改口说货物是11月27日送到的。接着原告自己用电话在法庭外通知自己的两位证人出庭做证（证人当时没有来到），代理人很清楚的听到原告在出法庭门的时候，说道“11月27日”，代理人可以用信誉担保原告当时在和证人串供。同时，需要补充的是，原告目无国家法律、藐视法庭，在代理证证人时，经常性的打断代理人的问话，并且还有意引导了证人做假证（虽然审判长予以了制止，但是其仍为所欲为）。代理人要求法庭追究证人做伪证的法律责任。同时，追究原告妨碍民事诉讼程序的法律责任。
既然，存在原告所讲的进货时间在前，被告的发货时间在后这样不可以克服的矛盾；那么可以肯定的讲，原告所诉的货物不是被告销售单上的货物。
第二、被告没有业务员，没有派人给被原告送过货物。
1、晓富日化总汇的《个体工商户开业情况打印》（原告提供证据），证明晓富日化总汇从业人数只有2人。根据晓富日化总汇的销售单（原告提供证据）上记载，晓富日化总汇的从业人员只有两被告。如此，可以判断晓富日化总汇除两被告以外，没有其他的人。再说，如果其有业务员，销售单上也应该有记载。
2、被告的左右邻居，即证人蔡一拥、李宽红、金有玲均证明没有看到被告有自己的业务员。更为关键的，原告的两位证人作为到被告联系业务的人，在被告处也没有看到被告有业务员。
3、原告凭什么说给他送货的是被告的业务员。
按照正常的程序，既然原告的业务员（两证人）在被告处没有看到被告有业务员（两证人证言）。当所谓的被告“业务员”送货给原告，作为原告负责人的女证人时，应当核对被告“业务员”的身份。应该查看所谓的被告“业务员”有没有被告的委派证明、工作证明等证明其身份的东西。原告并没有查看这些，连来送货所谓的被告“业务员”叫什么名字都不知道，都没有查清。我不知道原告是凭什么来说给他送货的被告的业务员，自己还将6万多元的货款支付给这个所谓的被告“业务员”。这很难想象。
既然，存在原告讲被告有业务员，被告又实际并没有业务员，而原告又不能提供是被告业务员送货的证明这样不可以克服的矛盾；那么可以肯定的讲，该原告送货物的肯定不是被告的“业务员”。
第三、如果判决被告承担对原告的赔偿责任的法律后果分析。
既然原告不能证明货物是被告处的货物，那么凭原告持有被告开出的销售单，判决被告对原告承担法律责任。那就会造成，无论谁拿着被告的销售单，说在被告处买了货物。然后，以货物存在质量问题等向被告索赔，被告就只有赔偿的份了。为了避免这一结果，请求法律驳回原告的诉讼请求。否则，后果不堪设想。
二、原告诉请的赔偿数额存在的问题；
第一、第一项诉讼请求为“返还货款60156元”。
即使，原告和被告之间存在真实的货物交易关系，原告的请求是不可能实现。因为原告已经将部分货物出去。所以，原告根本不可能在“被告”返换货款后，返换“被告”货物。再且，原告目前是以货物的中的每一类商品质量存在问题，认为被告违约，要求解除合同的。那么，“每一类商品质量存在问题”是否构成根本违约，是否达到可以解除全部合同的条件。根据《合同法》第一百六十五条“标的物为数物，其中一物不符合约定的，买受人可以就该物解除，但该物与他物分离使标的物的价值显受损害的，当事人可以就数物解除合同”的规定看来，合同也只能部分解除。
第二，第二项诉讼请求的“原告经济损失9万余元”是怎么来得？
原告没有行政机关的处罚决定书和处罚单，以及原告已经缴纳了罚款的标准票据，如何认定原告有38000元的行政处罚损失。确实不知道原告9万余元是怎么来的。
三、原告的诉讼请求不具体；
第一、本案是违约之诉，还是侵权之诉？诉的性质不具体；
原告的第一项请求是要求两被告返还货款60156元,根据原告在庭审中的说法（见庭审笔录），原告是提起的是一个被告产品质量存在问题的违约之诉。但，原告的第二项诉讼请求，根据请求的数额，以及原告在庭审过程中的说法（见庭审笔录），原告提起的又是一个侵权之诉，要求被告承担的损害赔偿的侵权责任。
根据《合同法》第一百二十二条：因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。在侵权责任和违约责任竞合的时候，当事人只能选择一种承认方式起诉。原告在本案件中提起一个侵权之诉的同时，又提起一个违约之诉,原告的诉讼请求不具体、明确,违反了法律的规定。
第二、原告的第二项诉讼请求，请求的赔偿数额“90000余元”，“余”字是说明原告请求的数额是不确定；
根据《民事----法》第108条的规定，起诉必须有具体的诉讼请求和事实、理由。请求依此驳回原告的诉讼请求。
四、被告李向阳不是案件的主体，请求依此驳回原告对被告李向阳的诉讼请求，并解除对其财产的保全，并要求原告赔偿因财产保全造成的损失。
根据《最高2024适用《中华共和国民事----法》若干问题的意见》４６条：在诉讼中，个体工商户以营业执照上登记的业主为当事人。有字号的，应在法律文书中注明登记的字号。营业执照上登记的业主与实际经营者不一致的，以业主和实际经营者为共同诉讼人。被告李向阳不是营业执照上登记的业主，请求裁定取消李向阳的被告主体资格，或判决被告不承担任何法律责任。同时，解除对其帐户资金的查封，并要求原告承担因财产保全产生的财产损失。
审判长：
在结束代理意见的时候，代理人不得不重提一件十分严重的事情。在庭审结束的时候，原告竟然在贵院要殴打第一被告，当时并扬言要第一被告出不了贵县。如果不是审判长的亲自一路护送第一被告和本律师，第一被告不知道将面临什么样的打击。被告不怕原告的非法的打击，也决不会向原告低头。基于此,被告将不再接受和原告的任何调解，并将一直和原告将诉讼进行到底。相信真理是经的住考验的!
以上意见，供审判长参考！
湖南人和人律师事务所
律 师：刘建国
20xx年4月5日
房屋买卖合同纠纷案讲解 第三篇
最高再审认为，涉案合同不涉及有效与无效的问题，而是是否成立的问题。在双方当事人就合同关系是否成立存在争议的情况下，根据法律规定，应由主张合同关系成立的一方当事人承担举证责任，在“唐兰”签名被证实并非唐兰本人所签的情况下，程永莉不能证明“唐兰”字样的私章为唐兰本人所有并加盖时，应当承担举证不能的诉讼后果。行政裁定书认定的事实只能证明房管部门行政行为的合规性，并不能证明民事行为的成立，且多方面证据均证明唐兰并未签订《房地产买卖合同》，唐兰与程永莉之间没有就涉案房屋成立房屋买卖合同关系。据此最高判决程永莉向唐兰返还房屋。
药品买卖合同质量纠纷一案 第四篇
（20xx）蚌民二终字第15号
上诉人（原审被告）宋卫红，男，1956年2月23日出生，汉族，住蚌埠市解放路三巷步行街淮盛新村1栋1单元5号。
委托代理人郑一鸣，安徽北正律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）湖南郎力夫制药有限公司，住所地湖南省岳阳市城陵矶。
法定代表人王文涛，该公司总经理。
委托代理人吴师斌，安徽新洲律师事务所律师。
上诉人宋卫红因与湖南郎力夫制药有限公司药品买卖合同纠纷一案，不服蚌埠市龙子湖区（20xx）龙民二初字第08号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于20xx年4月29日公开开庭审理了本案。上诉人宋卫红及其委托代理人郑一鸣，被上诉人的委托代理人吴师斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审判决认定，被告对原告诉称的欠款数额及利息数额予以承认，本院予以确认。双方争议的诉讼时效问题，原告提供的往来原、被告住所地之间的火车票和汽车票以及住宿单据，在时间上与原告提出的时间吻合，且原告就此事在20xx年已诉讼过一次，被告也无证据证明原告提供的票证是伪造的，故原告提供的交通费和住宿费单据是真实有效的，应予以确认。原审认为，原告与珠城药品经营部20xx年4月11日签订的药品购销合同合法有效。原告按约定履行供货义务，珠城药品经营部没有按照合同约定及时将货款付给原告，显属违约。珠城药品经营部系宋卫红与高军私人投资设立的企业，蚌埠市东升街道办事处也有部分出资，以集体名义开办，于20xx年7月5日注销。出资人应对其债务承担无限连带责任，但原告当庭放弃对高军、蚌埠市东升街道办事处的起诉，此为原告真实意思表示，予以准许。原告多次来蚌催款并非必经程序，原告主张权利可直接向起诉，所支出费用应由其自行负担。被告辩称原告上次供货有质量问题，但未向本院提供证据予以证实，不予以采信。原审根据《中华共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条之规定，判决：宋卫红于本判决生效之日起十五日内偿还原告湖南郎力夫制药有限公司药品货款90000元及利息17577元，合计107577元。案件诉讼费合计4487元，被告负担4400元，原告负担87元。
上诉人宋卫红的上诉理由是：一审认定事实错误。本案发生在20xx年4月11日，距被上诉人起诉时已两年零七个月，超过诉讼时效。被上诉人20xx年7月14日虽然起诉过一次，但到20xx年7月14日起诉时也已超过诉讼时效。一审时被上诉人举出的三份住宿收据意在证明时效曾中断，但收据不是正式发票，不具备合法性，也不具有真实性、关联性。上诉人所在的药品经营部先后和被上诉人发生过两次业务关系，本案纠纷是第二次，由于被上诉人首批药品在辽宁本溪被检出不合格，导致上诉人损失惨重，为此上诉人数次与被上诉人协商要求其妥善处理解决，被上诉人却一直不予以解决，直到起诉也再未提出过货款的事。请求撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人答辩称：1、原审综合分析认定我方提供的交通费和住宿单据真实有效，合情合理，且原审被告在上诉状中对交通费单据未提异议，事实上也认可了诉讼时效中断；2、原审被告在上诉状中称所谓上次供货存在质量问题，没有事实和法律依据，且与本次货款纠纷无关，不属本案审理范围。请求维持原判。
二审审理查明，20xx年4月11日，湖南郎力夫制药有限公司与蚌埠市珠城药品经营部签订了销售合同，主要约定：湖南郎力夫制药有限公司出售的药品是胸腺肽注射液和转移因子注射液，合计20000盒，每盒4元5角，合计货款90000元，并约定货到付款。20xx年5月16日，蚌埠市珠城药品经营部出据收条，载明收到转移因子注射液50件x200盒，胸腺肽注射液50件x200盒。后蚌埠市珠城药品经营部一直未支付货款。20xx年7月，湖南郎力夫制药有限公司向原审起诉，请求被告给付货款，后又撤回起诉。另外，蚌埠市珠城药品经营部系宋卫红与高军投资设立的企业，蚌埠市东升街道办事处也有部分出资，以集体名义开办，于20xx年7月5日注销。原审庭审中，宋卫红主动要求将蚌埠市东风街道办事处、高军的债务由自己全部承担，湖南郎力夫制药有限公司同意并当庭撤销了对其他两名出资人的起诉。以上事实双方当事人均无异议，本院予以确认。
双方争议的事实是：被上诉人在诉讼时效期间内是否主张过权利？现结合双方的举证情况，分析认定如下：
湖南郎力夫制药有限公司称其分别于20xx年7月29日、11月29日派业务员前往蚌埠索要过货款，并在原审期间举出了20xx年7月29日和11月 29日住宿票据，20xx年7月31日合肥至汉口、20xx年8月1日汉口至岳阳、20xx年11月22日武昌至合肥、20xx年12月4日合肥至汉口及没有标明起始地和目的地的车票予以证实。上诉证认为：对车票的真实性无异议，但车票不能证实被上诉人主张权利的事实；对住宿发票的真实性提出异议，并在上诉期间提供了反证――蚌埠市公安局南湖路派出所出具的证明，内容为“经过调查铁四局住宿登记，没有相应于20xx年4月12日、20xx年7月29 日、20xx年9月29日所对应的住宿人员雷建平的住宿登记”。本院审查认为，上诉人举出的派出所证明不属于新证据（被上诉人也拒绝质证），且该证明仅证实了无住宿登记，并未否认住宿票据的真实性，所以原审确认被上诉人举出的往返车票和住宿票据的有效性并无不当。以上证据足以证实雷建平20xx年7月底和11月底到过蚌埠，且住宿票据上载明的住宿人“雷建平”也是本合同文本上载明的被上诉人委托代理人，故原审综合被上诉人20xx年7月也曾起诉主张过权利的情节，认定被上诉人在诉讼时效期间内主张过权利一节属实，本院应予以确认。
本院认为，湖南郎力夫制药有限公司与蚌埠市珠城药品经营部签订的销售合同是双方真实意思表示，原审确认其为合法有效正确。被上诉人主张权利是否超过诉讼时效是双方争议的焦点。双方合同约定货到付款，被上诉人20xx年5月16日将价值90000元的药品交付蚌埠市珠城药品经营部，按合同约定蚌埠市珠城药品经营部应立即付款，该药品经营部未付款，被上诉人应知道其权利受到侵害，诉讼时效应从次日起开始计算，届满日应为20xx年5月17日。被上诉人在诉讼时效期间内向蚌埠市珠城药品经营部主张过权利，且20xx年7月也曾起诉过，上诉人在上诉状中也称：“上诉人所在的药品经营部先后和被上诉人发生过两次业务关系，本案纠纷是第二次，由于被上诉人首批药品在辽宁本溪被检出不合格，导致上诉人损失惨重，为此上诉人数次与被上诉人协商要求其妥善处理解决，被上诉人却一直不予以解决，直到起诉也再未提出过货款的事”，证实了双方一直在协商之中，也印证了被上诉人并未放弃主张权利，所以原审认定诉讼时效中断，确认被上诉人20xx年11月再次起诉未超过二年的诉讼时效正确。上诉人2024被上诉人主张权利超过诉讼时效的上诉理由不能成立。湖南郎力夫制药有限公司与蚌埠市珠城药品经营部的另一笔药品买卖合同关系与本案不属于同一法律关系，该批药品是否存在质量问题，不属于本案审查范围，故原审判决说理部分“被告辩称原告上次供货有质量问题，但未向本院提供证据予以证实，不予以采信”的表述，本院予以纠正。综上，根据《中华共和国民事----法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件诉讼费4537元，由上诉人负担。
本判决为终审判决。
审判长轩银珍
审判员罗晓敏
审判员姚昌米
二ОО五年五月十七日
书记员王琪
晋州市嘉诚有色金属加工厂与被告胡勇买卖合同纠纷案 第五篇
原告晋州市嘉诚有色金属加工厂与被告胡勇买卖合同纠纷一案，于20xx年5月13日向本院提起诉讼，本院受理后，依法组成由审判员娄韬担任审判长，审判员何桂海、刘志清参加的合议庭，于20xx年6月23日公开开庭进行了审理，书记员陈少丽担任法庭记录，原告晋州市嘉诚有色金属加工厂的委托代理人赖永，被告胡勇到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告晋州市嘉诚有色金属加工厂诉称，请求判令被告立即支付原告货款274 000元及从起诉之日至判决确定的履行之日止按中国银行规定的计收逾期贷款利率标准计算逾期利息， 并承担诉讼费用。
被告胡勇称辩，欠原告的货款属实，要求分期偿还，但不愿承担逾期支付货款利息及负担诉讼费用。
经审理查明，原告晋州市嘉诚有色金属加工厂在浏阳设立鞭炮烟花原材料经营部销售其产品，与从事鞭炮烟花原材料经营的被告胡勇有多年的买卖业务。20xx年10月19日，原、被告双方核实往来，被告胡勇向被告晋州市嘉诚有色金属加工厂出具欠款单，内容是“今欠到嘉诚金属加工厂币贰拾柒万肆千元”。20xx年春节前，原告派员与被告胡勇协商偿还货款事宜，未能达成一致意见，原告催款无果，遂诉至本院。上述事实，有原告提供被告出具的欠款单，原告工商登记资料、被告户籍证明及原、被告的陈述等证据证实，经庭审核实，足以认定。
本院认为，债务应当清偿，被告胡勇拖欠原告晋州市嘉诚有色金属加工厂货款不及时偿还，构成违约，被告胡勇应承担违约责任。被告出具的欠条未约定还款日期，根据相关法律规定，应从起诉的催款日期(即20xx年5月13日)确定为还款期限，逾期后应按中国银行规定的计收逾期贷款利率的标准计算逾期利息，故原告的诉讼请求，本院应予支持。据此，依据《中华共和国民法通则》第八十四条，第一百零六条，第一百零八条之规定，判决如下：
胡勇在本判决生效后十日内偿还晋州市嘉诚有色金属加工厂货款274 000元及利息(利息从20xx年5月13日起至本判决确定的履行之日止按照中国银行规定的计收逾期贷款利率标准进行计算)。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华共和国民事----法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费5 410元，由胡勇负担。
房产买卖纠纷多 合同内容看仔细 第六篇
案例：20xx年11月，李月玖与永航公司签订《商品房买卖合同》。20xx年12月28日，永航公司通知李月玖接房。李月玖在验收房屋时，发现讼争房屋生活阳台铁栏杆与公共露台铁栏杆相连，且有室外电线搭在该公共露台的铁栏杆转角处，于是拒绝接房。永航公司不允。20xx年3月18日，案外人对公共露台铁栏杆转角处的室外电线搭进行了拆除。
审理认为，由于房屋存在重大安全隐患，李月玖有权拒绝接房，永航公司构成违约。判决永航公司给付李月玖相应的逾期交房违约金。
法官支招：房屋存在重大安全隐患或不能满足基本使用功能时，购房者可以拒绝接房。
从房地产买卖合同发生纠纷析违约金 第七篇
徐小姐大学毕业两年了。之前，一直租房居住，因父母在外地生活。之后，决定在上海买一套房子，把父母接过来一起生活。经过一番看房、选房，最后敲定了一套外环线附近两居室。20xx年4月25日，在中介公司的居间介绍下，徐小姐和房屋的产权人黄先生签订了《上海市房地产买卖合同》，合同约定将黄先生所有的本市某处房屋出售给徐小姐，房价为65万元;20xx年4月25日，徐小姐向黄先生支付首付45万元;余款于交易过户后十日凭他证支付。同日，双方还签订补充协议，协议约定乙方(徐小姐)超过约定期限仍未履行上述义务，甲方(黄先生)有权解除本协议，乙方应向甲方承担总房价30%违约金的违约责任。20xx年7月10日，徐小姐和黄先生办理了交易过户手续。7月27日，徐小姐取得他项权证。之后，由于银行在放贷过程中将利息计算错误，致使放贷延迟。黄先生认为按合同约定徐小姐应在20xx年7月20日之前支付余款，现徐小姐逾期付款属违约，其应按协议约定支付相当于总房价30%的违约金1.95万元。后双方协商不成，黄先生起诉至。
评析：
就本案来讲，首先，根据双方签订的合同及补充协议，徐小姐支付余款的时间为，“交易过户后十日凭他证支付”，该约定意味着徐小姐支付余款需满足两个条件，一是在过户后十日，二是凭他证。而事实上，双方办理过户手续的受理日为20xx年7月10日，而取得他证的日期为20xx年7月27日，因此黄先生认为徐小姐应在20xx年7月20日付款，并以此认为徐小姐违约，要求其承担违约责任的依据不足，不应当得到的支持。
其次，根据双方签订的补充协议的约定，黄先生要求徐小姐承担总房价30%违约金的前提条件是解除本协议，可现在双方已进行了过户交易，且黄先生不要求解除协议，这些同协议的约定是不相符的。所以，黄先生据补充协议要求徐小姐支付违约金的诉讼请求，也是与法无据的，根本无法得到的支持。
判决：
在庭审中，徐小姐也考虑到实际上已延迟付款，故愿意依照补充协议的约定，以未付款的万分之三的计算方式适当补偿黄先生，也是与法不悖的。最终没有支持黄先生要求徐小姐支付总房价30%、1.95万元违约金的诉讼请求，仅判决徐小姐支付以未付款日万分之三的金额补偿黄先生。
●孙洪林
徐小姐大学毕业两年了。之前，一直租房居住，因父母在外地生活。之后，决定在上海买一套房子，把父母接过来一起生活。经过一番看房、选房，最后敲定了一套外环线附近两居室。20xx年4月25日，在中介公司的居间介绍下，徐小姐和房屋的产权人黄先生签订了《上海市房地产买卖合同》，合同约定将黄先生所有的本市某处房屋出售给徐小姐，房价为65万元;20xx年4月25日，徐小姐向黄先生支付首付45万元;余款于交易过户后十日凭他证支付。同日，双方还签订补充协议，协议约定乙方(徐小姐)超过约定期限仍未履行上述义务，甲方(黄先生)有权解除本协议，乙方应向甲方承担总房价30%违约金的违约责任。20xx年7月10日，徐小姐和黄先生办理了交易过户手续。7月27日，徐小姐取得他项权证。之后，由于银行在放贷过程中将利息计算错误，致使放贷延迟。黄先生认为按合同约定徐小姐应在20xx年7月20日之前支付余款，现徐小姐逾期付款属违约，其应按协议约定支付相当于总房价30%的违约金1.95万元。后双方协商不成，黄先生起诉至。
评析：
就本案来讲，首先，根据双方签订的合同及补充协议，徐小姐支付余款的时间为，“交易过户后十日凭他证支付”，该约定意味着徐小姐支付余款需满足两个条件，一是在过户后十日，二是凭他证。而事实上，双方办理过户手续的受理日为20xx年7月10日，而取得他证的日期为20xx年7月27日，因此黄先生认为徐小姐应在20xx年7月20日付款，并以此认为徐小姐违约，要求其承担违约责任的依据不足，不应当得到的支持。
其次，根据双方签订的补充协议的约定，黄先生要求徐小姐承担总房价30%违约金的前提条件是解除本协议，可现在双方已进行了过户交易，且黄先生不要求解除协议，这些同协议的约定是不相符的。所以，黄先生据补充协议要求徐小姐支付违约金的诉讼请求，也是与法无据的，根本无法得到的支持。
判决：
在庭审中，徐小姐也考虑到实际上已延迟付款，故愿意依照补充协议的约定，以未付款的万分之三的计算方式适当补偿黄先生，也是与法不悖的。最终没有支持黄先生要求徐小姐支付总房价30%、1.95万元违约金的诉讼请求，仅判决徐小姐支付以未付款日万分之三的金额补偿黄先生。
买卖合同纠纷中质量异议的关健问题 第八篇
质量异议，又称质量瑕疵通知义务，是指买受人认为人交付的标的物存在质量瑕疵时，必须在一定期限内向人发出通知，否则视为标的物质量合格。该通知即为质量异议，该一定期限即为质量异议期限。质量异议既是买受人的权利，也是买受人的法定义务。在买卖合同中，只有买受人对标的物进行检验之后，才能确定人交付的标的物是否符合要求，以决定人是否违反了质量瑕疵担保义务。根据合同法第157条、第158条的规定，我国合同法确立的质量异议制度包括两项内容：一项是买受人对标的物质量的检验义务，合同法第157条规定，买受人收到标的物应当在约定的检验期内检验，没有约定检验期间的，应当及时检验;另一项是买受人对标的物质量瑕疵的通知义务，根据合同法第158条的规定，买受人发现标的物存在质量瑕疵的，应在质量异议期限内履行通知义务，在质量异议期内未通知人的，买受人将会失去请求人承担质量瑕疵担保责任的权利。审判实践中，结合合同法的上述规定，对买受人提出质量异议的期限应当作如下认定：
1.买受人在约定的检验期间内提出质量异议。当事人在合同中约定有标的物的质量检验期的，买受人应当在约定的检验期内将标的物的数量或者质量不符合约定的情形通知人。就是说，依照合同自由原则，当事人对检验期间有约定的，应适用当事人的约定。
2.当事人未约定检验期间的，买受人应当在发现或者应当发现标的物质量瑕疵的合理期间内提出质量异议，且买受人提出质量异议的最长法定期限为两年。所谓合理期间，是指买受人对标的物进行正常检验以及通知人所必需的时间。如人数次催要货款，买受人未通知标的物质量有瑕疵，直至人向起诉才通知的，视为买受人怠于通知、标的物没有质量瑕疵。值得注意的是，不论标的物的质量存在表面瑕疵，还是隐蔽瑕疵，买受人自收到标的物之日起两年内未提出质量异议的，法律视为标的物没有质量瑕疵，买受人无权提出质量异议。
3.当事人在买卖合同中有质量保证期的，应在质量保证期内提出质量异议。根据合同法第158条的规定，如人对标的物的质量定有质量保证期的，适用质量保证期为买受人提出质量异议的最长期限，而可以不受2年期间的限制。如国家规定或者当事人约定对标的物进行包修、包换、包退的标的物，在其保证期内，卖方必须承担质量瑕疵责任。合同法之所以作出这样的规定，原因在于：如果质量保证期是由国家规定的，当事人自然不得作变更，该质量保证期即当然成为合同的组成部分;如果质量保证期是由人承诺的，则买受人在这种情况下购买标的物，即意味着同意该承诺，此时质量保证期即为买卖合同中的质量保证期条款，当事人自然应当遵守。而质量保证期可能长于合同法第158条所规定的2年诉讼时效期间，也可能短于2年。笔者认为，只要约定有质量保证期的，均应按质量保证期确定质量异议的最长期限，而不适用合同法规定的最长期限两年期间的限制。
4.质量异议期限的例外。合同法第158条第3款规定，人知道或者应当知道提供的标的物不符合约定的，买受人不受前两款规定的通知时间的限制。法律之所以作出此种例外的规定，是因为如果人知道或者应当知道其所交付的标的物数量短少或者质量存在瑕疵的，此时人主观上即存在恶意或者重大过失，为平衡双方利益，自然不应保护人。
买卖合同：商品房买卖合同纠纷的法律适用 第九篇
为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件，《2024审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)已经公布并实施。其中规定了商品房买卖中的惩罚性赔偿原则，这一规定对规范房产市场，保护购房者的切身利益起到了一定的积极作用。但是这引发了商品房在适用《解释》的同时是否适用《消费者权益保》(以下简称《----法》)的问题上众说纷纭，本文仅就对商品房买卖合同纠纷中是否适用《----法》谈谈自己的一些拙见。
《解释》中2024惩罚性赔偿条款的规定如下：
第八条 具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
(一)商品房买卖合同订立后，人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;
(二)商品房买卖合同订立后，人又将该房屋给第三人。
第九条 人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;
(二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;
(三)故意隐瞒所售房屋已经给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
其中购房者在购房过程中出现以上的5种情况时除了可以要求开发商返还已付购房款及利息，可以要求由此造成的损害赔偿，之后还可以主张不超过已付购房款一倍的惩罚性的赔偿。也就是说如果发生了以上的5种情况时购房者可以要回的款项的额为已付购房款加上相当于已付购房款的惩罚性赔偿金再加上已付购房款的利息及造成的损失，即双倍的已付购房款、利息还有损害赔偿金。这样一来，《解释》规定的特定的情况的赔偿金额可能超出《----法》规定的因欺诈而应给予的双陪赔偿。
这样就产生了一个问题：在商品房买卖合同纠纷当中除了《解释》规定的几种欺诈以外的欺诈是否适用《----法》的双倍赔偿?
2024是否适用的问题，有两种不同的观点：
1.适用。《解释》规定的情况与《----法》的规定并不冲突，在符合《解释》规定的具体情形时，无论适用《解释》还是《----法》都可以。
2.不适用。----法制定时，所针对的是普通商品市场严重存在的假冒伪劣和缺斤短两的社会问题，所设想的适用范围的确不包括商品房在内。同时制定的《产品质量法》明文规定不包括建筑物，可作参考。再就是从目前的实践来看，大多也不认为商品房交易适用《----法》第四十九条规定，主要原因是，商品房买卖合同金额巨大，动则数十万、上百万，判决双倍赔偿会导致双方利害关系失衡。综上，此种观点认为，商品房交易过程中开发商应承担的赔偿责任是合同约定的赔偿责任或赔偿实际损失的责任，而不是《----法》所规定的双倍赔偿责任。
以上两种观点本人认为都过于绝对。我们要根据具体情况区别对待，分别适用。
首先，我认为能适用：
1.从立法本意上来说，《解释》规定的赔偿额度，按照上面的分析，额度可能超出已付购房款的双倍。解释规定的这几种欺诈行为是属于商品房买卖纠纷之中最严重、最恶劣的几种。也就是说，这几种最恶劣的情况可以适用《解释》规定的双倍以上的惩罚性赔偿，那么，除了《解释》规定的几种严重的欺诈情况之外的欺诈行为，应该是适用《----法》的双倍赔偿。当然，实践中，很难适用的双倍以上的惩罚性赔偿，但法律规定的应然状态与法律适用的实然状态的差别，跟立法本意无关。
2.从法律的体系上来说，《----法》既然没有明确规定其调整范围不适用于商品房，那么就是适用。《解释》同样没有规定如果与《----法》冲突时的适用规则，其实，本来就不冲突。立法者在立法时，因为要维律的统一性、权威性、严密性，会在立法时尽量的消除法律冲突，尽量不要留下立法的空白。所以说《解释》和《----法》都是适用的。
3.《解释》在商品房合同买卖纠纷中加入了因欺诈而导致的惩罚性的措施，目的是在遏制开发商在商品房买卖中利用优势欺诈购房者，从而导致的巨大的事实不公。那么我们可以推论：在商品房的买卖中，一般的欺诈适用惩罚性赔偿符合立法本意，只是一个度的问题。也就是说，可以适用惩罚性赔偿，1倍、1.5倍、2倍等，但不能超出《解释》规定适用于特定的五种欺诈的惩罚性赔偿的范围。
其次，我认为要有限制性的分别适用。
也就是说在商品房买卖合同纠纷当中情况千差万别，一味的去适用双倍赔偿或不适用双倍赔偿都可能在具体案件当中导致不公平的现象发生。我们要根据具体情况区别对待，分别适用。
1. 如果在商品房买卖合同纠纷中一刀切，全部不适用双倍赔偿，就只是《解释》规定的几种情况可以适用双培以上的惩罚性赔偿，而在商品房合同纠纷中的其他欺诈行为就只能是返还款项，支付违约金，或赔偿实际的损失。那么如果其他的欺诈行为的确没有《解释》规定的开发商的主观恶意强，但实际造成的损害结果相当大(不一定达到已付购房款的一倍)，这实际上性质的恶劣程度不亚于《解释》规定的那几种情况，即已经达到了《解释》实行惩罚性赔偿责任的制定意图，那么我们就应该适用双倍赔偿;如果造成的损失不是很大，那么就只是按实际的损失来陪。至于损失达到已付购房款的多大比例才适用《----法》的双倍赔偿，要综合多方因素，多种情况，比如已付购房款的绝对额、欺诈隐瞒的时间长短、造成损失类型的多少等。
2.如果在商品房买卖合同纠纷中，一般的欺诈行为全部不适用《----法》的上双倍赔偿，则很难在不同的欺诈情况下(包括商品房买卖合同纠纷中的一般欺诈和《解释》规定的严重的几种欺诈)保证赔付比例的公平。这样会导致一种倾向：开发商因为《解释》规定的严重欺诈在实践中都不可能导致双倍的惩罚性赔偿，那么会怂恿他们的一般性欺诈行为;如果一般性的欺诈能有条件的适用《----法》的双倍赔偿，那么严重的欺诈行为在实践中可能用到了双倍的赔偿甚至于更高的双倍赔偿加利息、损害赔偿的几率大增。这样才会起到抑制开发商这种欺诈行为的作用。
总之，商品房买卖合同纠纷既要适用《----法》，又要有限度的分情况适用，以期能尽量的发挥《----法》和《解释》的效用，切实抑制开发商的欺诈行为，从而保护购房者的利益。
从履行地看买卖合同纠纷案件的管辖 第十篇
民事诉讼中，买卖合同纠纷是受理合同纠纷案件最基本、最常见的类型，买卖合同纠纷管辖权的确定依据是民事----法第二十四条“因合同纠纷提起的诉讼，由被告住所地或合同履行地管辖”的规定。实践中，由于对合同履行地的不同理解，使得个案中合同履行地的争议从未停止过，同时由于地方保护主义的存在，使管辖权争议愈演愈烈。本文拟就此问题进行法律分析，并试图解决此类纠纷引发的管辖权争议问题。
所谓“合同履行地”，通说认为指“合同规定履行义务的地点”，也即义务清偿地点。可具体到个案中，由于买卖合同是“人转移标的物所有权于买受人，买受人支付价款”的法律行为，这决定了买卖合同是双务有偿合同，因此买卖合同的双方既是权利人又是义务人，不管是人还是买受人都必须履行相应的义务。具体说来，人必须履行交付约定标的物的义务，而买受人则必须履行支付约定价金的义务。如此看来，买卖合同与其他有名合同最重要、最显着的区别在于当事人的权利义务，即一方转移货物的所有权、一方转移货币的所有权，它包含两个相对的所有权转移。
那么，一个买卖合同因有两个履行行为而有可能有两个不同的合同履行地，如在甲地付款，在乙地交货，这如何确定合同的履行地呢?目前占主导地位的意见认为，在合同约定的众多义务中，必有一个能反映该合同之本质特征的义务，买卖合同也是如此，买卖合同的目的是一方转移标的物所有权于他人，而他人取得该标的物所有权，因此，买卖合同的特征义务应是标的物的交付，即所有权的转移，一般应以该特征义务履行地作为该合同的履行地，基于此，我国最高所作的司法解释均以此作为买卖合同的履行地。
笔者认为，买卖合同的特征义务不是一个而是两个，既包括转移标的物的所有权，也包括转移价款的所有权。其原因在于买卖合同是比较特殊的双务有偿合同，合同法第一百五十九条规定：“买受人应按照约定的数额支付价款。”合同法第一百六十条规定：“买受人应当按照约定的地点支付价款。”合同法第一百六十一条规定：“买受人应当按照约定的时间支付价款。”合同法对人的主要义务规定了三条，而对买受人的主要义务也规定了三条，要求买受人在约定的时间、地点，将约定价款的所有权转移给人。众所周知，价款也是财物，仅把买卖合同中标的物义务的履行看成特征义务而不把价款义务的履行看做是特征义务的履行，厚此而薄彼，显然从理论上讲不通。
既然买卖合同的特征义务是两个，那么，买卖合同的履行地自然也应是两个，即卖方主要义务履行地和买方主要义务履行地(有些情况下可以合二为一)，可以说买卖合同的履行地具有二重性。接下来，我们分开来讨论：
首先，根据合同法第一百三十条和第一百三十五条的规定，卖方义务履行地应为人转移标的物所有权于买受人的地点。这一点最高在1988年4月22日的司法解释中已有提及，1996年的司法解释精神也与之暗合，只不过这两个司法解释未将标的物交付地与所有权转移地加以区分，使人容易产生歧义。到底是以实物交付地点来确定合同地，还是以所有权发生转移的地点来确定合同履行地不甚明了。在一般情况下，标的物交付的地点，就是产品所有权转移的地点。对于买卖合同，其义务清偿地应是所有权转移的地点，只有将所有权转移给了对方，才能算合同义务履行了。而在法律定有要式行为所有权转移之条件时，例如登记，只有履行了要式行为，所有权才算转移，如果人在此之前已将标的物交由买受人占有、控制，若以标的物事实上交付之地点为合同履行地，则要式行为地又为何地点呢?不可能不是合同履行地。实际上此时要式行为地才为合同义务之清偿地。
我国合同法第一百三十三条和第一百四十一条规定：“标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外”;“人应按照约定的地点交付标的物。当事人没有约定交付地点或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：(一)标的物需要运输的，人应当将标的物交付给第一承运人以运交给买受人;(二)标的物不需要运输，人和买受人订立合同时知道标的物在某一地点的，人应当在该地点交付标的物;不知道标的物在某一地点的，应当在人订立合同时的营业地交付标的物。”由此可见，买卖合同标的物所有权的转移一是应以交付为标志(包括现实交付、简易交付、占有改定、指示交付等交付方式);二是对特殊动产应以登记为标志，而交付与交货显然不是同一概念，交付与所有权的转移也不完全等同，故而确定买卖合同卖方义务履行地应以双方约定的标的物所有权转移地为履行地，约定不明的，按合同法第六十一条和第一百四十一条确定。
其次，我们谈谈如何确定买方义务(即支付价款义务)的履行地，这个问题显然比较简单。民法通则第八十八条、合同法第六十一条、第一百六十条均有明文规定。归纳起来，可以概括表述为：有约定，依约定;无约定的，以接受价款一方所在地为履行地。
安福鸿安汽车运输有限公司与江水良分期付款买卖合同纠纷案 第十一篇
原告安福鸿安汽车运输有限公司与被告江水良分期付款买卖合同纠纷一案，本院于20xx年6月4日立案受理，依法由审判员刘建平适用简易程序公开开庭进行了审理。原告安福鸿安汽车运输有限公司委托代理人王志华到庭参加诉讼。被告江水良经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告安福县鸿安汽车运输有限公司诉称，20xx年8月刘四乃向原告申请汽车消费购车，经双方协商，原告同意向刘四乃提供汽车消费购车，双方签订了《分期付款供车合同》。该《合同》由被告江水良担保。《合同》签订后，刘四乃未按约履行义务，截至20xx年9月20日尚欠原告车款、养路费、利息、服务费合计37253.59元。经多次催讨，被告江水良于20xx年9月27日书面同意偿还上述款项，但被告至今未付。请求判令被告江水良偿还原告欠款37253.59元;本案诉讼费由被告承担。
被告江水良未进行答辩。
经审理查明，被告江水良及刘四乃、邓锦奇均为莲花籍老乡。20xx年8月刘四乃向原告安福县鸿安汽车运输有限公司申请汽车消费购车，经协商双方签订了《分期付款供车合同》。该《合同》约定：刘四乃分期付款向原告购买五菱牌小型普通客车一辆，售价70000元。由于刘四乃，原告同意为其担保向银行贷款35000元，同时刘四乃将车作为抵押物抵给原告，还款期限为12个月，每月还贷3000元并付息，逾期执行银行罚息15‰。《合同》同时约定刘四乃参加营运后，原告协助刘四乃代办好养路费等，每月收取代办服务费100元。该《合同》由被告江水良为刘四乃担保，其担保方式为不可撤销连带责任保证。《合同》签订后，所购车辆办理了机动车行驶证，车号为赣D62201。刘四乃购车后，经原告同意刘四乃将该车转给邓锦奇。20xx年9月20日始赣D62201往来账的户名为邓锦奇，原告并于20xx年9月30日为邓锦奇担保贷款39000元，期限一年。至20xx年9月28日，原告替邓锦奇偿还贷款本息。截至20xx年9月20日赣D62201尚欠原告车款、养路费、利息、服务费合计37253.59元。催讨中，被告江水良于20xx年9月27日向原告出具书面保证，载明赣D62201车的欠款由其偿还。
另外，本案诉讼中，原告撤回对刘四乃、邓锦奇的诉讼，本院裁定予以准许。
上述事实，有原告的陈述，原告提供的《分期付款供车合同》、往来账、借据、保证书等证据证实。以上证据均能证明相关事实，本院予以确认。
本院认为，原告与刘四乃、江水良签订《分期付款供车合同》后，原告虽按约交付买卖标的物赣D62201车辆，但在《合同》履行中该车由刘四乃转给邓锦奇，原告予以认可，说明刘四乃将《合同》的义务转移给邓锦奇，属《合同》的转让。被告江水良系《合同》担保人，保证期间，被告江水良出具的书面保证说明《合同》债务的转让取得保证人的书面同意，保证人对经其同意转让的债务应承担保证责任;且被告江水良的保证责任为连带责任保证，原告可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。为此，原告的诉讼请求应予支持。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，依法可缺席判决。根据《中华共和国民事----法》第一百四十二条、第一百三十条，《中华共和国合同法》第八十四条、第一百零九条，《中华共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款的规定，判决如下：
被告江水良在判决生效后七日内偿还原告安福鸿安汽车运输有限公司欠款37253.59元。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华共和国民事----法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费732元，减半收取366元。由被告江水良负担。
房产买卖纠纷多 合同内容看仔细 第十二篇
案例：20xx年12月，王先生与巴图公司签订《房地产认购书》，约定购买别墅一套，并支付了定金10万元。按约定，王先生应于20xx年1月15日前签订《商品房买卖合同》。但王先生并未按期签订，巴图公司便将那套别墅卖了出去。王先生以未收到逾期通知为由，要求退还10万元定金。
在审理过程中，双方均未提交《房地产认购书》原件，致对违约行为及责任无法确定。于是，判决巴图公司退还王先生定金10万元。
法官支招：定金是把双刃剑，在约束购房者的同时，也约束了开发商。如果开发商违约将所认购的房屋转卖他人的，开发商应双倍返还定金;如购房者违约导致未能订立合同的，购房者无权要求返还定金。