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写字楼物业管理方案范文第1篇
【关键词】写字楼；租赁管理；租赁策略
一、做好写字楼前期介入的重要性
物业公司在工程前期介入时，主要是熟悉大厦的结构，从物业管理的角度对写字楼的功能、使用、设备及存在的缺陷提出意见和建议，以期能够先行一步，为今后投入使用创造条件，最大化地节约资金。笔者所在的物业公司受业主委托曾接管一写字楼，条状结构，楼道长约60米，每层洗手间设在端头，原设计是作为产权单位自用办公楼，物业使用人相对固定，人员密度少。后由于环境发生变化，产权人将自用办公楼变更作为租赁产业。如此一来入驻公司多、人员复杂密度大、大楼进出人员频繁、物业管理服务受众面广。且写字楼的寻租者会对楼内布局设计、有效使用面积、建筑设备系统等进行考察。平面结构上的缺陷，若不进行局部变更，这将给以后物业出租使用带来不便，可能会影响房屋的租金价格和出租率。于是建议开发商在每层楼中段，变更15平米作为盥洗间，开发商采纳后做了更改，这样首尾两端用户方便了取用水，缓解了如厕难，弥补了使用缺陷。同时督促开发商做好配套停车场围栏铁门、地面找平，以便接收后就能使用。减少物业公司投入成本。
管理的前期准备，主要是制定具体的方案：包括成本预算、人员配置；编制《管理公约》《租赁合同》等文案；相关管理人员熟悉写字楼户型结构、内外环境、设计好交接房手续流程；做好市场调研，了解周边物业租赁需求，选择适当的媒介宣传推广物业，一般来说，对于中低档的写字楼物业选择网络和报纸上的分类广告比较合适，对于大规模的写字楼物业可选择电视、广播、实地看楼来展示物业；策划租户的组合及物色潜在租户，为招租做准备。
二、租赁管理策略：
1.确定可出租面积
准确地量测面积非常重要，它关系到物业的租金收入，考量物业经营目标最大化。普通租售型商务写字楼的有效使用率一般为：（1）标准层有效使用率=专用部分面积/标准层面积=70%～80%；（2）写字楼整体有效使用率=专用部分面积的合计/总建筑面积=60%～70%。以此为参考，测算是整栋出租给一个大租户、分层出租给几个租户，还是出租给散户，最大限度地确保物业市场价值最大化
2.定位目标市场
首先物业的档次决定了对物业需求群体的差异，甲级写字楼位置十分优越，一般处于城市商务中心CBD，公用设施功能齐全，每部电梯服务面积少，办公、通讯、安保系统智能化水平高，门厅、电梯厅、走廊、卫生间装修豪华，要求物业服务公司资质高，服务水平高，一般都是跨国企业、金融行业、上市公司等高端客户；而丙级写字楼一般是远离商贸中心区，交通条件一般，楼内装修条件普通、办公智能化水平能满足基本上网和通信配置，设备的运行监控以人工为主。有些建筑物已使用的年限较长，存在明显的实物磨损和功能折旧，但能满足低收入租户的需求并与其租金支付相适应，适合小型企业、初始创业者公司所在地。其次物业所处区域的商业特征也会影响租赁对象的构成。本公司有一商住楼物业原用于办公场所，由于建筑年代较早，外观陈旧，出租价格很低，收益不稳定。随着周边商业圈的不断成熟，人流量大、公交线路密集、经过调研，更适合经营商务宾馆。于是重新招租，不仅租金价格大幅度提高，而且承租者投入大笔资金，进行更新设备设施和外观改造，也提升了物业市场价值。
3.租户的选择
形象和声誉在商业经营活动中至关重要，入住同一写字楼的租户间的相互影响会增加或减低他们各自的形象和声誉。选择合适的租户对于保证经营性物业的现金流收入，实现物业价值最大化的目标，是非常关键的。例如，在房产交易中心周边有一写字楼，承租客户大多数是房产中介公司、评估公司，在房产交易火爆的当下，同行业集中驻扎，能促使他们不断加强自身企业文化建设，培养诚信为本的职业道德，打造温馨和谐的办公环境，以提升物业价值。同时方便双方来往与公司和房产交易中心办理手续，提高工作效率。
在挑选租户的过程中，还要考量寻租者对物业现有配备的电力系统、网络系统、安防系统是否有更高标准的要求或提供特殊服务。测算费用―效率的最优方案。以免将来物业管理过程中产生纠纷。
三、物业管理目标
写字楼物业管理的常规目标是集经营、管理、服务三位一体，互相渗透。 1、实现经营目标就是充分利用可出租面积。降低空置率，使收益部分的使用率最大化。围绕经营目标，首先制定好写字楼的物业市场营销。围绕物业的特性和优势，选择适当的宣传媒介，进行推广介绍，吸引和发现潜在租户，第二要对租户进行评估筛选并与其进行租约谈判，最终目的是能签署租赁合约。第三.履行租务管理工作。例如办理出租、退组、续租、收取租金、追收欠租等等。笔者曾负责一写字楼的租赁管理，由于是新房交付使用，租金价格不能低于同地段、同档次的价位，但室内没有隔墙，楼层都是通透，单层面积都是1000平米，小公司需要分隔承租。这样一来，加重了小企业装修费用，若物业公司先期隔断，又可能造成租户二次拆除，为了避免这一矛盾，决定对初次承租客户免租延长1至2个月的装修时间，在一年内，写字楼出租率100%，一直延续下来，租金收缴率100%。在管理中，充分利用地下闲置空间出租网络运营商，既增加了物业收入又提高了写字楼设备配置。十几年来，租金收入、物业服务收入及其他收入以年均10%速度递增。
写字楼物业管理方案范文第2篇
业内人士指出，对于实际使用的企业来说，写字楼交通的便利程度、停车场的设计是否合理、物业建筑立面、建筑品质、大堂的品位和布置、电梯质量与配置状况、结构布局是否适用、采光通风是否良好等等，这些都显示着一座写字楼的生命力。
从租户出发
因而，投资者首先要对影响写字楼品质好坏的各项因素都有所了解和认识，并实地对上述内容逐一比较、观察感受。最简单的例子，如果你前往某个写字楼的路上觉得它地处偏远交通不便，或者高峰时非常拥堵，那你就要考虑它的投资价值了。
再比如除了地段之外，不少企业还将写字楼的档次形象放在仅次于区位因素的重要位置，“投资的写字楼最好是城市的地标性建筑。”自然，如果购买的写字楼知名度很低，市场认可度较差，那会来入驻的企业就少了，升值空间自然不会很高。
这还牵涉到一个写字楼和相应租户的定位问题。投资写字楼的档次，其实就是在投资写字楼的租客档次。租客的经济实力与付租意愿决定了一个写字楼的租金高低，凡是资金实力强的公司，当然更具有付租财力，也更有抗经济风险能力。但相对的，就也会有更高更明确的要求，需要投资者好好把握。
分析细节品质
除了根据其板块、区位、价格、品牌、服务、“5A、甲级”等指标外，写字楼的品质还牵涉到许多细节问题，需要投资者一一关注。
电梯、车库和新鲜空气是最至关重要的三点，几乎是缺一不可。这三个要素分别牵涉到整个写字楼运营时的运载、容纳和循环系统，虽然都是能通过相应的技术方案解决的，但这就要看开发商是通过哪些方式解决、能达到何种效果了。一般来说，电梯4000～5000㎡一部是高配置，7000～8000㎡一部电梯是常规配置；车库的配比则在不断升级，目前大约是100㎡一个车位；循环系统包括空调、中央空调的管道，以及幕墙的材质和能耗也要考虑。
另外，写字楼的品质还可以从几个方面来分析。首先写字楼的层高通常在3.6米到4.2米比较常见，也有5米左右，一般当然是越高越好；其次，过道应大于或者等于电梯轿厢的尺度；第三，大堂作为形象工程，应与写字楼的标准相匹配，一般在5～10米之间，也是越高越大气；再有，还最好要有较为人性化的公共空间和可变空间。
关注售后问题
写字楼物业管理方案范文第3篇
(一)业主入住前期物业管理工作。
1. 熟悉小区各项设施、设备的施工情况，配合工程部做好各项施工的验收;
2. 根据小区实际情况，完成工作预案，做好成品保护工作。完成了小区各项管理工作预案，如：物业收楼流程，车辆管理方案，治安管理方案，装修管理方案，报修工作流程等。
3. 配合销售部的售楼工作;
为了配合销售工作，一方面做好物业接管工作，另一方面由客服人员耐心解答客户2024物业管理方面的疑问，同时安排保洁做好现场的保洁服务，保安进行24小时站军姿服务，保持了良好的精神风貌。
4. 搞好业主入住前期准备工作，整理入住资料和各类协议及管理规定，顺利完成交房工作;针对小区的实际情况，合理制定了办理入住手续的流程和岗位，设置了业主入住须知，装修须知，装修手续办理流程图，使交房工作顺利进行，目前第一时创底商办理入住8户，写字楼已全部投入使用。
(二)房屋管理
第一时创写字楼和逸园上院的各施工单位陆续交工，物业管理处配合工程部做了竣工验收工作，共进行了20多次验收，对不合格项进行书面2024